Μεταβίβαση ακινήτου μετά θάνατον: τα βήματα

Σύντομη απάντηση

Με τη σειρά: συγκεντρώνετε τα έγγραφα για τον θάνατο και την οικογένεια και την τυχόν δημοσιευμένη διαθήκη· βγάζετε ελληνικό ΑΦΜ· αποφασίζετε μέσα στην προθεσμία αποποίησης· υποβάλλετε δήλωση φόρου κληρονομίας σε εννέα μήνες ή, όταν υπάρχει στοιχείο εξωτερικού, σε ένα έτος· υπογράφετε συμβολαιογραφική αποδοχή, στην οποία επισυνάπτονται αντίγραφο της δήλωσης και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ· και τη μεταγράφετε στο υποθηκοφυλακείο ή την καταχωρίζετε στο Κτηματολόγιο. Μόνο τότε ο κληρονόμος γίνεται κύριος και μπορεί να μεταβιβάσει. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026 η πώληση μπορεί να χρειάζεται και άδεια δικαστηρίου.

Η διαδικασία με μια ματιά

Έγγραφα για τον θάνατο και τους κληρονόμους· δημοσίευση τυχόν διαθήκης.
ΑΦΜ για κάθε κληρονόμο.
Αποδοχή ή αποποίηση, μέσα στην προθεσμία.
Δήλωση φόρου κληρονομίας και πληρωμή.
Συμβολαιογραφική αποδοχή κληρονομίας.
Μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο.
Πώληση ή άλλη μεταβίβαση.

1. Έγγραφα, ΑΦΜ, προθεσμία αποποίησης

Η ΑΑΔΕ αναφέρει ως συνήθη δικαιολογητικά τη ληξιαρχική πράξη θανάτου, το πιστοποιητικό εγγυτέρων συγγενών ή, αν υπάρχει, το κληρονομητήριο, και είτε πιστοποιητικό του Ειρηνοδικείου ότι δεν δημοσιεύθηκε διαθήκη είτε το πρακτικό δημοσίευσης της διαθήκης με αντίγραφό της. Ο συμβολαιογράφος που φυλάσσει διαθήκη οφείλει να τη δημοσιεύσει μόλις μάθει τον θάνατο· όποιος έχει ιδιόγραφη διαθήκη οφείλει να την πάει σε συμβολαιογράφο για δημοσίευση.

Κάθε κληρονόμος χρειάζεται δικό του ΑΦΜ· οι κάτοικοι εξωτερικού τον ζητούν ηλεκτρονικά μέσω myAADE. Η προθεσμία αποποίησης είναι τέσσερις μήνες από τότε που μάθατε τον θάνατο και τον λόγο για τον οποίο κληρονομείτε, ή ένα έτος αν ο θανών είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν εσείς διαμένατε στο εξωτερικό όταν άρχισε. Μετά η κληρονομία θεωρείται αποδεκτή, όμως για τα ακίνητα χρειάζονται ακόμη τα βήματα που ακολουθούν.

2. Δήλωση φόρου κληρονομίας και πληρωμή

Η δήλωση υποβάλλεται σε εννέα μήνες, αν ο θάνατος έγινε στην Ελλάδα, ή σε ένα έτος, αν έγινε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε τότε στο εξωτερικό· για τους κληρονόμους από διαθήκη η προθεσμία μετράει από τη δημοσίευσή της. Αν ο κληρονόμος λάβει στην κατοχή του τα περιουσιακά στοιχεία μέσα στους πρώτους εννέα μήνες, η προθεσμία του ενός έτους περιορίζεται στους εννέα μήνες. Για θανάτους από 1 Ιανουαρίου 2022 υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω myPROPERTY, και κάθε κληρονόμος φορολογείται για το δικό του μερίδιο. Ο φόρος πληρώνεται σε δώδεκα διμηνιαίες δόσεις (διπλάσιες για ανήλικο) ή εφάπαξ, μέσα στην προθεσμία της πρώτης δόσης, με έκπτωση 5%. Για κληρονομιαίο ακίνητο οι δόσεις επιτρέπονται μόνο όσο ο κληρονόμος παραμένει κύριός του.

3. Συμβολαιογραφική αποδοχή

Η αποδοχή γίνεται με δημόσιο έγγραφο, στην πράξη με συμβολαιογραφική πράξη· στη θέση της μπορεί να χρησιμοποιηθεί το κληρονομητήριο. Ο συμβολαιογράφος επισυνάπτει αντίγραφο της δήλωσης φόρου, γι’ αυτό η δήλωση προηγείται, καθώς και το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, που κατά την ΑΑΔΕ αφορά τα πέντε τελευταία έτη. Για τα έτη που υπόχρεος ήταν ο θανών, το πιστοποιητικό χορηγείται αν έχει πληρωθεί ο ΕΝΦΙΑ που αναλογεί στο κληρονομούμενο μερίδιο ή αν ο θανών είχε νόμιμα απαλλαγεί. Από το εξωτερικό, η αποδοχή υπογράφεται από πληρεξούσιο με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα ή ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής.

4. Μεταγραφή ή καταχώριση: πότε γίνεστε κύριος

Χωρίς μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή καταχώριση στο Κτηματολόγιο, όπου λειτουργεί, η κυριότητα δεν περιέρχεται στον κληρονόμο· μόλις γίνει, θεωρείται ότι περιήλθε σε αυτόν από τον θάνατο. Την αίτηση υποβάλλει ο κληρονόμος, ο δικηγόρος του, πληρεξούσιος με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα ή ο συμβολαιογράφος που συνέταξε την πράξη, και σε αυτήν αναγράφεται ο ΑΦΜ του κληρονόμου· ο θάνατος πρέπει να βεβαιώνεται. Αν το Κτηματολόγιο εμφανίζει άλλον δικαιούχο ή λάθος όρια, συνήθως η εγγραφή πρέπει πρώτα να διορθωθεί, ενίοτε μέσω κτηματολογικής διαμεσολάβησης.

5. Πώληση ή μεταβίβαση σε τρίτο

Η πώληση είναι νέα συμβολαιογραφική πράξη, στην οποία ο συμβολαιογράφος μνημονεύει τη δήλωση φόρου κληρονομίας· για δωρεά ή γονική παροχή πρέπει πρώτα να εξοφληθεί ολόκληρος ο φόρος που αναλογεί στο ακίνητο και να επισυναφθεί το πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης. Κάθε μεταβίβαση εν ζωή απαιτεί επίσης υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού κατά τον ν. 4495/2017 για αυθαίρετες κατασκευές και χρήσεις· η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες και υποβάλλεται ηλεκτρονικά πριν από το συμβόλαιο. Στην πώληση επισυνάπτεται και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.

Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, πριν από τυχόν δικαστική απόφαση για εκκαθάριση της κληρονομίας, ο κληρονόμος δεν μπορεί να διαθέσει αντικείμενα της κληρονομίας χωρίς άδεια του δικαστηρίου, εκτός αν δηλώσει στη γραμματεία του δικαστηρίου ότι θα τη διαχειρίζεται ελεύθερα, οπότε ευθύνεται και με την ατομική του περιουσία για τα χρέη της. Το δικαστήριο δίνει την άδεια μόνο για σπουδαίο λόγο που αφορά τη ζωή ή την υγεία του ίδιου του κληρονόμου ή του συζύγου, των γονέων ή των τέκνων του. Η δήλωση αυτή είναι άλλη πράξη από τη συμβολαιογραφική αποδοχή. Για παλαιότερους θανάτους ισχύουν οι προηγούμενες διατάξεις.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να πουλήσω πριν από τη μεταγραφή της αποδοχής;

Όχι. Μέχρι τη μεταγραφή ή την καταχώριση της αποδοχής ή του κληρονομητηρίου, η κυριότητα δεν έχει περιέλθει στον κληρονόμο, άρα δεν έχει τι να μεταβιβάσει.

Πρέπει να έρθω στην Ελλάδα;

Όχι απαραίτητα. Ο ΑΦΜ ζητείται ηλεκτρονικά, και πληρεξούσιος στην Ελλάδα, με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα, μπορεί να υποβάλει τη δήλωση, να υπογράψει την αποδοχή και να ζητήσει τη μεταγραφή.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τις ημερομηνίες της.

Η L+A συμβουλεύει οικογένειες, επιχειρηματίες και κληρονόμους που ζουν στο εξωτερικό σε θέματα κληρονομίας και διαδοχής στην Ελλάδα.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.