Για τα ακίνητα στην Ελλάδα, η κυριότητα περιέρχεται στον κληρονόμο μόνο όταν η αποδοχή κληρονομίας, που γίνεται με δημόσιο έγγραφο (συνήθως συμβολαιογραφική πράξη), ή το κληρονομητήριο μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Μέχρι τότε ο κληρονόμος δεν μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο. Αν το Κτηματολόγιο εμφανίζει λάθος δικαιούχο, η εγγραφή τεκμαίρεται ακριβής μέχρι να ανατραπεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.
Γιατί έχει σημασία η καταχώριση
Ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομία με τον θάνατο, αλλά για τα ακίνητα ο Αστικός Κώδικας θέτει πρόσθετη προϋπόθεση: κάθε αποδοχή με την οποία περιέρχεται ακίνητο ή εμπράγματο δικαίωμα στον κληρονόμο μεταγράφεται, και χωρίς μεταγραφή η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται. Στις περιοχές όπου λειτουργεί Κτηματολόγιο, η αποδοχή κληρονομίας και το κληρονομητήριο περιλαμβάνονται στις πράξεις που καταχωρίζονται στα κτηματολογικά φύλλα.
Τα βήματα
- Αποδοχή με δημόσιο έγγραφο: στην πράξη συμβολαιογραφική πράξη αποδοχής· αντί για την αποδοχή μπορεί να καταχωριστεί το κληρονομητήριο.
- Πιστοποιητικά για τον συμβολαιογράφο: κατά την ΑΑΔΕ, για τη συμβολαιογραφική αποδοχή ο κληρονόμος προσκομίζει πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των πέντε τελευταίων ετών για τα ακίνητα που κληρονομεί. Η δήλωση φόρου κληρονομίας πρέπει να έχει ήδη υποβληθεί.
- Αίτηση στο Κτηματολογικό Γραφείο: υποβάλλεται με τα τέλη από όποιον έχει έννομο συμφέρον, από δικηγόρο, από πληρεξούσιο με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα ή από τον συμβολαιογράφο που συνέταξε την πράξη.
- Βεβαίωση θανάτου: για τη μεταγραφή της αποδοχής απαιτείται να βεβαιωθεί ο θάνατος.
Όταν το ακίνητο δεν έχει καταχωριστεί ή έχει καταχωριστεί λάθος
Συναντούμε συνήθως τέσσερις περιπτώσεις. Πρώτον, οι κληρονόμοι δεν μετέγραψαν ποτέ αποδοχή: νομικά το ακίνητο δεν έχει περιέλθει σε αυτούς και δεν μπορεί να πωληθεί ή να υποθηκευθεί μέχρι να γίνει. Δεύτερον, το Κτηματολόγιο εμφανίζει ακόμη ως δικαιούχο τον θανόντα: αυτό δεν είναι σφάλμα, και οι κληρονόμοι απλώς καταχωρίζουν την αποδοχή τους. Τρίτον, το Κτηματολόγιο εμφανίζει ως δικαιούχο τρίτο πρόσωπο: οι εγγραφές τεκμαίρονται ακριβείς και το τεκμήριο ανατρέπεται μόνο με αμετάκλητη δικαστική απόφαση, ύστερα από αγωγή κατά του φερόμενου ως δικαιούχου, η οποία πρέπει να καταχωριστεί μέσα σε τριάντα ημέρες από την κατάθεσή της. Τέταρτον, ο θανών δεν είχε ποτέ τακτοποιημένο τίτλο: χρειάζεται έλεγχος του ιστορικού τίτλων πριν από οποιαδήποτε αποδοχή.
Κληρονομίες πολλών γενεών
Συχνά το ακίνητο εμφανίζεται ακόμη στο όνομα παππού ή γιαγιάς. Κάθε κληρονομία της αλυσίδας πρέπει κατά κανόνα να τακτοποιηθεί με τη σειρά, με αποδοχές και φορολογικές δηλώσεις για τους παλαιότερους θανάτους, πριν καταχωριστούν οι σημερινοί κληρονόμοι. Η έγκαιρη τακτοποίηση αποτρέπει καθυστερήσεις όταν συμφωνηθεί πώληση.
Συχνές ερωτήσεις
Αρκεί η δήλωση φόρου κληρονομίας για να γίνω κύριος;
Όχι. Η δήλωση αφορά τον φόρο. Για την κυριότητα ακινήτου χρειάζεται μεταγραφή ή καταχώριση αποδοχής ή κληρονομητηρίου.
Μπορεί η αποδοχή να υπογραφεί από το εξωτερικό;
Ναι. Μπορεί να την υπογράψει πληρεξούσιος με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα, ή να γίνει ενώπιον ελληνικής προξενικής αρχής.
Πηγές
- ΑΚ 1193 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1195 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1198 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1844 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1923 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 12
- ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 13
- ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 14
- ΑΑΔΕ, Υποβολή Δήλωσης Φόρου Κληρονομιάς (χρηστικός οδηγός)
- Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130/18.07.2025), άρθρ. 106
- Υπουργείο Εξωτερικών, Πρεσβεία στη Νορβηγία: Πληρεξούσια (προξενικές συμβολαιογραφικές πράξεις)
Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τις ημερομηνίες της.
Η L+A συμβουλεύει οικογένειες, επιχειρηματίες και κληρονόμους που ζουν στο εξωτερικό σε θέματα κληρονομίας και διαδοχής στην Ελλάδα.
