Για την πώληση κληρονομιαίου ακινήτου πρέπει πρώτα να έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί η αποδοχή του κληρονόμου (ή το κληρονομητήριο), και ο συμβολαιογράφος να μνημονεύσει τη δήλωση φόρου κληρονομίας που έχει υποβληθεί. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο κληρονόμος που δεν δήλωσε ότι θα διαχειρίζεται ελεύθερα την κληρονομία δεν μπορεί, πριν από δικαστική εκκαθάριση, να διαθέσει κληρονομιαία χωρίς άδεια του δικαστηρίου, αλλιώς ευθύνεται με την ατομική του περιουσία. Ο φόρος υπεραξίας από πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.
Πριν από την πώληση
- Καταχωρισμένος τίτλος: χωρίς μεταγραμμένη ή καταχωρισμένη αποδοχή, η κυριότητα δεν έχει περιέλθει στον κληρονόμο και δεν υπάρχει τι να πουληθεί.
- Φόρος κληρονομίας: για πώληση, ο συμβολαιογράφος μνημονεύει στο συμβόλαιο τη δήλωση φόρου κληρονομίας που έχει υποβληθεί· για δωρεά ή γονική παροχή κληρονομιαίου, προσαρτάται το πιστοποιητικό της Φορολογικής Διοίκησης.
- Όλοι οι συγκύριοι: ολόκληρο το ακίνητο που ανήκει σε περισσότερους κληρονόμους πωλείται μόνο από όλους· ο καθένας μπορεί να πουλήσει το δικό του μερίδιο.
- Απαλλαγή πρώτης κατοικίας: αν η κατοικία αποκτήθηκε αφορολόγητα ως πρώτη κατοικία, η μεταβίβαση μέσα σε πέντε έτη προϋποθέτει δήλωση και καταβολή, πριν από τη μεταβίβαση, του φόρου που αναλογεί στην κατοικία, με βάση την αξία κατά τη μεταβίβαση αν αυτή είναι μεγαλύτερη.
- Ο συμβολαιογράφος θα ζητήσει και τα πιστοποιητικά που απαιτούνται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου· καλό είναι να συγκεντρωθούν έγκαιρα.
Θάνατοι από 16 Σεπτεμβρίου 2026: νέος περιορισμός
Κατά τον αναμορφωμένο Αστικό Κώδικα, ο κληρονόμος δεν ευθύνεται για τα χρέη της κληρονομίας με την ατομική του περιουσία, εκτός αν δηλώσει στη γραμματεία του δικαστηρίου ότι θα τη διαχειρίζεται και θα τη διαθέτει ελεύθερα. Το αντίβαρο είναι ένας περιορισμός: πριν από την απόφαση που διατάσσει την εκκαθάριση, ο κληρονόμος που δεν έκανε τη δήλωση αυτή δεν μπορεί να διαθέσει κληρονομιαία χωρίς άδεια του δικαστηρίου, η οποία δίνεται για σπουδαίο λόγο που αφορά τη ζωή ή την υγεία του ίδιου ή του συζύγου, των γονέων ή των τέκνων του. Μπορεί πάντως να αποκομίζει τα ωφελήματα της κληρονομίας και να διαθέτει κεφάλαιό της για την ικανοποίηση των δανειστών της ή τη συντήρηση των αντικειμένων της. Αν διαθέσει κατά παράβαση, ευθύνεται και με την ατομική του περιουσία, και η διάθεση είναι άκυρη υπέρ των δανειστών της κληρονομίας, εφόσον ματαιώνει την ικανοποίησή τους.
Στην πράξη, οι κληρονόμοι που θέλουν να πουλήσουν σύντομα πρέπει να επιλέξουν: να κάνουν τη δήλωση και να αναλάβουν προσωπική ευθύνη για τα χρέη, κάτι λογικό όταν η κληρονομία είναι σαφώς φερέγγυα· να ζητήσουν άδεια του δικαστηρίου για τους περιορισμένους λόγους του νόμου· ή να ζητήσουν δικαστική εκκαθάριση, οπότε την εκποίηση κάνει ο εκκαθαριστής και όχι ο κληρονόμος, για ακίνητα με άδεια του δικαστηρίου και κατά κανόνα με πλειστηριασμό. Η δικαστηριακή και συμβολαιογραφική πρακτική για τη διάταξη αυτή είναι νέα.
Φόρος υπεραξίας
Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος φορολογεί την υπεραξία από μεταβίβαση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, αλλά η εφαρμογή της διάταξης έχει ανασταλεί μέχρι και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Αν η αναστολή δεν παραταθεί, ως τιμή κτήσης κληρονομιαίου ακινήτου λαμβάνεται η αξία με βάση την οποία υπολογίστηκε ο φόρος κληρονομίας ή χορηγήθηκε η απαλλαγή.
Συχνές ερωτήσεις
Η μητέρα μου πέθανε το 2025. Ισχύει ο κανόνας της δικαστικής άδειας;
Όχι ο κανόνας αυτός, που ανήκει στην αναμόρφωση για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026. Οι προηγούμενες διατάξεις όμως είχαν δικό τους περιορισμό: ο κληρονόμος που αποδέχθηκε με το ευεργέτημα της απογραφής, όπως πάντοτε οι ανήλικοι, και όποιος χρησιμοποιεί τη μεταβατική προθεσμία απογραφής του 2026, χρειάζεται άδεια δικαστηρίου για να πωλήσει ακίνητα ή μετοχές.
Μπορώ να πουλήσω από το εξωτερικό;
Ναι, με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο που υπογράφεται σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου με apostille, ή με επικύρωση όπου η χώρα δεν μετέχει στη Σύμβαση της Χάγης για την επισημείωση.
Πηγές
- ΑΚ 1193 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1198 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1882 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1892 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ΑΚ 1895 (Αστικός Κώδικας, π.δ. 456/1984, όπως ισχύει μετά τον ν. 5303/2026)
- ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α' 81/22.05.2026), άρθρο 41
- Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025 (ΦΕΚ Α' 130/18.07.2025), άρθρ. 76, 106
- ν. 4172/2013 (ΚΦΕ), άρθρο 41 (υπεραξία ακινήτων)
- ν. 4172/2013 (ΚΦΕ), άρθρο 72 παρ. 33 (αναστολή έως 31.12.2026)
Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τις ημερομηνίες της.
Η L+A συμβουλεύει οικογένειες, επιχειρηματίες και κληρονόμους που ζουν στο εξωτερικό σε θέματα κληρονομίας και διαδοχής στην Ελλάδα.
