Οδηγός κληρονομίας
Κληρονομιά και ακίνητα στην Ελλάδα: ερωτήσεις και απαντήσεις
Πολλές οικογένειες με ρίζες στην Ελλάδα ζουν πλέον στο εξωτερικό, και πολλοί αλλοδαποί έχουν ακίνητα στην Ελλάδα. Όταν πεθαίνει κάποιος, οι κληρονόμοι έρχονται αντιμέτωποι με ελληνικές προθεσμίες, ελληνικό φόρο και ελληνικά βιβλία ακινήτων, συχνά από άλλη χώρα και σε άλλη γλώσσα.
Οι σελίδες αυτές απαντούν, σε απλή γλώσσα, στις ερωτήσεις που δεχόμαστε συχνότερα. Αποτυπώνουν το δίκαιο όπως ελέγχθηκε στις 17 Οκτωβρίου 2026, μαζί με την αναμόρφωση του κληρονομικού δικαίου με τον ν. 5303/2026, που εφαρμόζεται σε θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, και τον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025).
Κάθε σελίδα παραπέμπει στις διατάξεις στις οποίες στηρίζεται. Η ημερομηνία θανάτου έχει σημασία: για παλαιότερους θανάτους μπορεί να ισχύουν ακόμη οι προηγούμενες διατάξεις.
01 · 4 ερωτήσεις
Τα πρώτα βήματα
- Πώς κληρονομώ περιουσία στην Ελλάδα αν ζω εκτός Ελλάδας;Κατά το ελληνικό δίκαιο ο κληρονόμος αποκτά την κληρονομία αυτοδικαίως με τον θάνατο, μπορεί όμως να την αποποιηθεί μέσα σε τέσσερις μήνες ή μέσα σε ένα έτος, αν ο θανών είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό κατά την έναρξη της προθεσμίας. Τα ακίνητα στην Ελλάδα περιέρχονται στον κληρονόμο μόνο με τη μεταγραφή ή καταχώριση της αποδοχής (ή του κληρονομητηρίου), ενώ η δήλωση φόρου κληρονομίας υποβάλλεται σε εννέα μήνες ή σε ένα έτος στις διασυνοριακές περιπτώσεις. Τα περισσότερα βήματα γίνονται από το εξωτερικό, με ελληνικό ΑΦΜ και πληρεξούσιο.Περισσότερα →
- Τι άλλαξε στο κληρονομικό δίκαιο το 2026 και σε ποιους εφαρμόζεται;Ο ν. 5303/2026 (ΦΕΚ Α' 81/22.05.2026) αναμόρφωσε το κληρονομικό δίκαιο του Αστικού Κώδικα για πρόσωπα που πεθαίνουν από τις 16 Σεπτεμβρίου 2026 και μετά. Κύριες αλλαγές: ο κληρονόμος δεν ευθύνεται πλέον για τα χρέη της κληρονομίας με την ατομική του περιουσία, εκτός αν το επιλέξει· η νόμιμη μοίρα έγινε χρηματική αξίωση κατά των κληρονόμων· άλλαξε η εξ αδιαθέτου μερίδα του επιζώντος συζύγου· επιτρέπονται κληρονομικές συμβάσεις και παραίτηση εκ των προτέρων. Οι παλαιότεροι θάνατοι διέπονται από το προηγούμενο δίκαιο, με ορισμένες μεταβατικές εξαιρέσεις.Περισσότερα →
- Πώς αποδέχομαι ή αποποιούμαι κληρονομία στην Ελλάδα και ποια είναι η προθεσμία;Ο κληρονόμος αποκτά αυτοδικαίως την κληρονομία με τον θάνατο και μπορεί να την αποποιηθεί μέσα σε τέσσερις μήνες από τότε που πληροφορήθηκε την επαγωγή και τον λόγο της· η προθεσμία είναι ένα έτος, αν ο θανών είχε την τελευταία κατοικία του στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό κατά την έναρξη της προθεσμίας. Η αποποίηση γίνεται με δήλωση στον γραμματέα του δικαστηρίου της κληρονομίας. Αν η προθεσμία περάσει, η κληρονομία θεωρείται αποδεκτή, και η αποδοχή ή αποποίηση είναι αμετάκλητη.Περισσότερα →
- Τι γίνεται αν χάσω μια προθεσμία σε κληρονομία στην Ελλάδα;Αν περάσει η τετράμηνη ή ετήσια προθεσμία αποποίησης, η κληρονομία θεωρείται ότι έγινε αποδεκτή, και η επιλογή δεν ανατρέπεται παρά μόνο για πλάνη, απειλή ή απάτη μέσα σε έξι μήνες. Η εκπρόθεσμη δήλωση φόρου κληρονομίας επισύρει πρόστιμο €100 αν δεν προκύπτει φόρος ή τόκους εκπρόθεσμης καταβολής αν προκύπτει. Τρέχουν και άλλες προθεσμίες: δύο έτη από τη δημοσίευση για ακύρωση διάταξης διαθήκης, και, για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, δύο έτη από το τέλος του έτους γνώσης, το πολύ είκοσι από τον θάνατο, για την αξίωση νόμιμης μοίρας.Περισσότερα →
02 · 4 ερωτήσεις
Ποιος κληρονομεί και πώς
- Ποιος κληρονομεί αν δεν υπάρχει διαθήκη και μπορεί μια διαθήκη να αποκλείσει τους στενούς συγγενείς;Χωρίς διαθήκη ο νόμος καλεί τους κληρονόμους κατά τάξεις: πρώτα τους κατιόντες, ενώ ο επιζών σύζυγος παίρνει το ένα τρίτο αν συντρέχει με ένα τέκνο και το ένα τέταρτο αν συντρέχει με δύο ή περισσότερα. Οι κατιόντες, οι γονείς και ο σύζυγος που θα καλούνταν εξ αδιαθέτου δεν μπορούν να αποκλειστούν πλήρως με διαθήκη: για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026 έχουν χρηματική αξίωση ίση με το μισό της αξίας της εξ αδιαθέτου μερίδας τους (νόμιμη μοίρα). Για παλαιότερους θανάτους ισχύουν οι προηγούμενες διατάξεις: η νόμιμη μοίρα ήταν επίσης το μισό της εξ αδιαθέτου μερίδας, αλλά ως μερίδα στην ίδια την κληρονομία, και ο σύζυγος έπαιρνε το ένα τέταρτο όταν συνέτρεχε με τέκνα.Περισσότερα →
- Ποιοι τύποι διαθήκης ισχύουν στην Ελλάδα και πώς δημοσιεύεται μια διαθήκη, και από το εξωτερικό;Ο Αστικός Κώδικας αναγνωρίζει την ιδιόγραφη διαθήκη, γραμμένη ολόκληρη με το χέρι του διαθέτη, χρονολογημένη και υπογεγραμμένη· τη δημόσια διαθήκη, ενώπιον συμβολαιογράφου με δύο μάρτυρες ή δεύτερο συμβολαιογράφο και έναν μάρτυρα· και τη μυστική διαθήκη. Μετά τον θάνατο η διαθήκη πρέπει να δημοσιευθεί: κατά το ισχύον κείμενο του Κώδικα, ο συμβολαιογράφος τη δημοσιεύει στην ηλεκτρονική πλατφόρμα «Μητρώο Διαθηκών», ενώ όποιος κατέχει ιδιόγραφη διαθήκη στο εξωτερικό μπορεί να την εμφανίσει στην ελληνική προξενική αρχή. Η ιδιόγραφη συχνά χρειάζεται και κήρυξη ως κυρίας, με πράξη συμβολαιογράφου (για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, πιστοποιημένου συμβολαιογράφου), πριν παραγάγει αποτελέσματα.Περισσότερα →
- Αν ο θανών ζούσε εκτός Ελλάδας, ποιο δίκαιο κρίνει την κληρονομία του ακινήτου στην Ελλάδα;Για θανάτους από 17 Αυγούστου 2015 και μετά, ο Κανονισμός (ΕΕ) 650/2012 εφαρμόζει σε ολόκληρη την κληρονομία, μαζί με τα ακίνητα στην Ελλάδα, το δίκαιο της χώρας όπου ο θανών είχε τη συνήθη διαμονή του κατά τον θάνατο, εκτός αν είχε επιλέξει το δίκαιο μιας ιθαγένειάς του. Το δίκαιο αυτό εφαρμόζεται ακόμη κι αν είναι δίκαιο χώρας εκτός ΕΕ. Οι κληρονόμοι αποδεικνύουν την ιδιότητά τους στην Ελλάδα με ελληνικό κληρονομητήριο ή, από άλλο κράτος μέλος, με Ευρωπαϊκό Κληρονομητήριο.Περισσότερα →
- Αν ο θανών άφησε χρέη στην Ελλάδα, ευθύνομαι ως κληρονόμος;Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο κληρονόμος δεν ευθύνεται για τα χρέη της κληρονομίας με την ατομική του περιουσία, εκτός αν δηλώσει στη γραμματεία του δικαστηρίου ότι θα διαχειρίζεται και θα διαθέτει ελεύθερα την κληρονομία ή αν παραβεί τους περιορισμούς του νόμου· όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει δικαστική εκκαθάριση. Για παλαιότερους θανάτους ισχύουν οι προηγούμενες διατάξεις, κατά τις οποίες η ευθύνη περιοριζόταν με εμπρόθεσμη αποδοχή με το ευεργέτημα της απογραφής· όσοι κληρονόμοι προσώπων που πέθαναν έως 22 Μαΐου 2026 την παρέλειψαν μπορούν να ζητήσουν απογραφή έως περίπου τις 22 Νοεμβρίου 2026.Περισσότερα →
03 · 4 ερωτήσεις
Φόροι και διαδικασίες
- Πόσος φόρος κληρονομίας πληρώνεται στην Ελλάδα και ποιος πληρώνει τι;Ο φόρος κληρονομίας εξαρτάται από τη συγγένεια με τον θανόντα. Η κατηγορία Α (σύζυγος ή μέρος συμφώνου συμβίωσης, τέκνα, εγγονοί, γονείς) δεν πληρώνει φόρο στα πρώτα €150.000 και στη συνέχεια 1%, 5% και 10% πάνω από €600.000. Η κατηγορία Β (π.χ. αδελφοί, ανίψια) έχει αφορολόγητο €30.000 και συντελεστές 5% έως 20%· η κατηγορία Γ αφορολόγητο €6.000 και συντελεστές 20% έως 40%. Οι κανόνες περιέχονται στον Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025), που αντικατέστησε τον ν. 2961/2001 τον Ιούλιο του 2025 χωρίς να αλλάξει τα ποσά αυτά.Περισσότερα →
- Πότε υποβάλλεται η δήλωση φόρου κληρονομίας και τι γίνεται αν καθυστερήσει;Η δήλωση φόρου κληρονομίας υποβάλλεται μέσα σε εννέα μήνες, αν ο θανών απεβίωσε στην Ελλάδα, και μέσα σε ένα έτος, αν απεβίωσε στο εξωτερικό ή αν ο κληρονόμος διέμενε στο εξωτερικό κατά τον θάνατο. Η προθεσμία αρχίζει από τον θάνατο για τους εξ αδιαθέτου κληρονόμους και από τη δημοσίευση της διαθήκης για τους εκ διαθήκης. Για θανάτους από 1.1.2022 η δήλωση υποβάλλεται ηλεκτρονικά μέσω myPROPERTY στο myAADE. Η εκπρόθεσμη δήλωση επισύρει πρόστιμο €100 αν δεν προκύπτει φόρος ή τόκους εκπρόθεσμης καταβολής αν προκύπτει· η μη υποβολή μπορεί να επισύρει πρόστιμο 50% του φόρου.Περισσότερα →
- Πώς αποκτώ ελληνικό ΑΦΜ από το εξωτερικό και χρειάζομαι φορολογικό εκπρόσωπο;Ο κάτοικος εξωτερικού ζητεί ΑΦΜ και Κλειδάριθμο ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής «Απόδοση ΑΦΜ & Κλειδαρίθμου» στο myAADE, συμπληρώνοντας πλήρη στοιχεία επικοινωνίας, μαζί με διεύθυνση email που επιβεβαιώνεται με κωδικό μίας χρήσης. Κατά τον Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας, ο φορολογικός κάτοικος αλλοδαπής μπορεί να ορίσει φορολογικό εκπρόσωπο, κάτοικο Ελλάδας, για την παραλαβή της αλληλογραφίας και τις τυπικές υποχρεώσεις· ο εκπρόσωπος δεν ευθύνεται για τους φόρους του.Περισσότερα →
- Πώς δίνω πληρεξούσιο από το εξωτερικό για να διεκπεραιωθεί μια κληρονομία στην Ελλάδα;Οι κληρονόμοι στο εξωτερικό υπογράφουν συνήθως συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο είτε σε ελληνική προξενική αρχή, που συντάσσει συμβολαιογραφικές πράξεις και πληρεξούσια, είτε ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961, στην οποία μετέχει η Ελλάδα, ή με προξενική επικύρωση αν η χώρα δεν μετέχει στη Σύμβαση. Για αποποίηση μέσω αντιπροσώπου απαιτείται ειδική πληρεξουσιότητα με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Ορισμένες πράξεις δεν γίνονται με πληρεξούσιο: η διαθήκη, η κληρονομική σύμβαση και η παραίτηση εκ των προτέρων καταρτίζονται αυτοπροσώπως.Περισσότερα →
04 · 4 ερωτήσεις
Ακίνητα και περιουσία
- Πώς καταχωρίζω κληρονομιαίο ακίνητο στο Κτηματολόγιο και τι γίνεται αν δεν έχει καταχωριστεί;Για τα ακίνητα στην Ελλάδα, η κυριότητα περιέρχεται στον κληρονόμο μόνο όταν η αποδοχή κληρονομίας, που γίνεται με δημόσιο έγγραφο (συνήθως συμβολαιογραφική πράξη), ή το κληρονομητήριο μεταγραφεί στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωριστεί στο Κτηματολόγιο. Μέχρι τότε ο κληρονόμος δεν μπορεί να μεταβιβάσει το ακίνητο. Αν το Κτηματολόγιο εμφανίζει λάθος δικαιούχο, η εγγραφή τεκμαίρεται ακριβής μέχρι να ανατραπεί με αμετάκλητη δικαστική απόφαση.Περισσότερα →
- Είμαστε περισσότεροι κληρονόμοι του ίδιου ακινήτου. Πώς το μοιράζουμε ή το πουλάμε;Όταν οι κληρονόμοι είναι περισσότεροι, η κληρονομία γίνεται κοινή κατά τον λόγο της μερίδας του καθενός και εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις για την κοινωνία. Κάθε συγκληρονόμος μπορεί να διαθέσει τη μερίδα του και να ζητήσει οποτεδήποτε τη διανομή· ο διαθέτης δεν μπορεί να την απαγορεύσει. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, όμως, ο συγκληρονόμος που δεν δήλωσε στη γραμματεία του δικαστηρίου ότι θα διαχειρίζεται ελεύθερα την κληρονομία χρειάζεται, πριν από δικαστική εκκαθάριση, άδεια του δικαστηρίου για να διαθέσει κληρονομιαία, και τη μερίδα του σε ορισμένο ακίνητο. Κατά τις διατάξεις που ισχύουν από 16 Σεπτεμβρίου 2026, οι οποίες διέπουν και τις μεταγενέστερες διανομές παλαιότερων κληρονομιών εφόσον δεν είχε ασκηθεί αγωγή διανομής, το δικαστήριο μπορεί να επιδικάσει αντικείμενο που δεν διαιρείται πρόσφορα σε έναν συγκληρονόμο, έναντι καταβολής της αγοραίας αξίας των μερίδων των άλλων.Περισσότερα →
- Τι χρειάζομαι για να πουλήσω ακίνητο που κληρονόμησα στην Ελλάδα και ποιοι φόροι ισχύουν;Για την πώληση κληρονομιαίου ακινήτου πρέπει πρώτα να έχει μεταγραφεί ή καταχωριστεί η αποδοχή του κληρονόμου (ή το κληρονομητήριο), και ο συμβολαιογράφος να μνημονεύσει τη δήλωση φόρου κληρονομίας που έχει υποβληθεί. Για θανάτους από 16 Σεπτεμβρίου 2026, ο κληρονόμος που δεν δήλωσε ότι θα διαχειρίζεται ελεύθερα την κληρονομία δεν μπορεί, πριν από δικαστική εκκαθάριση, να διαθέσει κληρονομιαία χωρίς άδεια του δικαστηρίου, αλλιώς ευθύνεται με την ατομική του περιουσία. Ο φόρος υπεραξίας από πώληση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα είναι σε αναστολή έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026.Περισσότερα →
- Πώς αποκτούν οι κληρονόμοι πρόσβαση στους τραπεζικούς λογαριασμούς θανόντος στην Ελλάδα;Οι καταθέσεις σε κοινό λογαριασμό περιέρχονται αυτοδικαίως στους επιζώντες συνδικαιούχους και απαλλάσσονται από τον φόρο κληρονομίας, εκτός από λογαριασμούς σε μη συνεργάσιμα κράτη ή σε κράτη που δεν ανταλλάσσουν φορολογικές πληροφορίες με την Ελλάδα· οι επιζώντες οφείλουν να γνωστοποιήσουν τα υπόλοιπα στη Φορολογική Διοίκηση μέσα σε δεκαπέντε ημέρες από τη γνωστοποίηση του θανάτου. Όσα είναι κατατεθειμένα μόνο στο όνομα του θανόντος σε τράπεζες και λοιπά χρηματοπιστωτικά ιδρύματα ανήκουν στην κληρονομία: ο φόρος που τους αναλογεί καταβάλλεται πριν από την ανάληψή τους και τη χορήγηση του πιστοποιητικού της Φορολογικής Διοίκησης.Περισσότερα →
05 · 2 ερωτήσεις
Σχεδιασμός από πριν
- Τι είναι η γονική παροχή και πώς χρησιμοποιείται στον προγραμματισμό της διαδοχής;Γονική παροχή είναι η παροχή περιουσίας από γονέα σε τέκνο για τη δημιουργία ή διατήρηση οικονομικής ή οικογενειακής αυτοτέλειας ή για επάγγελμα· κατά τον Αστικό Κώδικα αποτελεί δωρεά μόνο κατά το μέρος που υπερβαίνει το μέτρο που επιβάλλουν οι περιστάσεις. Φορολογικά, η γονική παροχή ή δωρεά προς πρόσωπο της κατηγορίας Α, όπως τέκνο, φορολογείται με 10% μετά από εφάπαξ αφορολόγητο €800.000 και δεν συνυπολογίζεται σε μεταγενέστερη κληρονομία μεταξύ των ίδιων προσώπων. Για την οικογένεια, προστίθεται στον υπολογισμό της νόμιμης μοίρας και μπορεί να υπόκειται σε συνεισφορά μεταξύ των αδελφών.Περισσότερα →
- Τι γίνεται με την εταιρεία μου στην Ελλάδα όταν πεθάνω και πώς σχεδιάζω τη διαδοχή;Οι μετοχές και τα μερίδια περιέρχονται στους κληρονόμους, αλλά το καταστατικό μπορεί να καθορίσει τη συνέχεια: στην ΑΕ οι περιορισμοί μεταβίβασης δεν ισχύουν σε περίπτωση θανάτου, το καταστατικό όμως μπορεί να προβλέπει εξαγορά από πρόσωπο που υποδεικνύει η εταιρεία, αντί πλήρους τιμήματος που ορίζει το δικαστήριο· στην ΙΚΕ το καταστατικό μπορεί να προβλέπει ανάλογη εξαγορά· και στην ΟΕ ο θάνατος επιφέρει έξοδο του εταίρου, εκτός αν η εταιρική σύμβαση ορίζει άλλως. Από 16 Σεπτεμβρίου 2026 οι κληρονομικές συμβάσεις και οι συμβάσεις παραίτησης δίνουν νέα εργαλεία σχεδιασμού.Περισσότερα →
Η δική σας περίπτωση
Κάθε κληρονομία κρίνεται από τις ημερομηνίες, τα έγγραφα και την οικογένεια. Η L+A συμβουλεύει κληρονόμους στην Ελλάδα και στο εξωτερικό.
Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τις ημερομηνίες της.
Η L+A συμβουλεύει οικογένειες, επιχειρηματίες και κληρονόμους που ζουν στο εξωτερικό σε θέματα κληρονομίας και διαδοχής στην Ελλάδα.
Στείλτε μας την ερώτησή σας
Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.
Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε.