Προβλήματα με εταιρεία μισθωτή: τι μπορεί να κάνει ο ιδιοκτήτης

Σύντομη απάντηση

Η εταιρεία μισθωτής δεσμεύεται από τη σύμβαση και τον Αστικό Κώδικα όπως κάθε μισθωτής: για καθυστέρηση μισθώματος ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει με προθεσμία ενός μηνός (σε μίσθωση ενός έτους και άνω) και για κακή χρήση παρά τις διαμαρτυρίες του μπορεί να καταγγείλει αμέσως και να ζητήσει αποζημίωση. Οι επαγγελματικές μισθώσεις του π.δ. 34/1995 που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014 διαρκούν τουλάχιστον τρία έτη. Για την ανάκτηση του ακινήτου ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου, η οποία για αιτήσεις που κατατίθενται από 1 Ιανουαρίου 2026 εκδίδεται από ορισμένο δικηγόρο αντί για δικαστή. Αν διαχειριστής ή εταίρος υπέγραψε ως εγγυητής, μπορεί να στραφεί και κατά αυτού, κατά τους όρους της εγγύησης.

Πρώτα: η σύμβαση, η εταιρεία και η εγγύηση

Ξεκινήστε από τα έγγραφα: τη μίσθωση και τις παρατάσεις της, την ημερομηνία έναρξης, τις έγγραφες ειδοποιήσεις και την απόδειξη των καταβολών. Οι επαγγελματικές μισθώσεις του π.δ. 34/1995 που συνάπτονται μετά την έναρξη ισχύος του ν. 4242/2014 ισχύουν για τρία τουλάχιστον έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκε βραχύτερος ή αόριστος χρόνος, και λύονται νωρίτερα με νεότερη συμφωνία που αποδεικνύεται με έγγραφο βέβαιης χρονολογίας· η καταγγελία κατά τη διάταξη αυτή γίνεται εγγράφως και παράγει αποτελέσματα τρεις μήνες μετά την κοινοποίησή της.

Ελέγξτε την ίδια την εταιρεία στο Γενικό Εμπορικό Μητρώο (ΓΕΜΗ): ακριβή επωνυμία, έδρα και τρέχουσα κατάσταση. Οι επιδόσεις και οι αιτήσεις πρέπει να απευθύνονται στο σωστό νομικό πρόσωπο, στη σωστή διεύθυνση.

Αν διαχειριστής ή εταίρος έδωσε προσωπική εγγύηση, ο εγγυητής ευθύνεται για την οφειλή όπως διαμορφώνεται κάθε φορά, και για τις συνέπειες της υπερημερίας της εταιρείας. Κατά κανόνα μπορεί να ζητήσει να επιχειρηθεί πρώτα εκτέλεση κατά της εταιρείας (ένσταση δίζησης), όχι όμως αν παραιτήθηκε από αυτήν, ιδίως αν εγγυήθηκε ως αυτοφειλέτης, αν η εταιρεία κηρύχθηκε σε πτώχευση και ο εκμισθωτής δεν έχει ενέχυρο, ή αν είναι φανερό ότι η εκτέλεση κατά της εταιρείας θα αποβεί άκαρπη.

Απλήρωτα μισθώματα: η καταγγελία και τα όριά της

Αν ο μισθωτής καθυστερεί ολικά ή μερικά το μίσθωμα, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση τουλάχιστον έναν μήνα πριν, αν η διάρκεια συμφωνήθηκε για ένα έτος ή περισσότερο, και δέκα ημέρες πριν στις άλλες μισθώσεις, ζητώντας και αποζημίωση για την πρόωρη λύση. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής, πριν περάσει η προθεσμία, καταβάλει το καθυστερούμενο μίσθωμα μαζί με τα έξοδα της καταγγελίας.

Είναι άκυρη κάθε συμφωνία που συντομεύει τις προθεσμίες αυτές ή λύνει αυτόματα τη μίσθωση ή δίνει τέτοιο δικαίωμα στον εκμισθωτή μόλις ο μισθωτής γίνει υπερήμερος. Ακόμη και με όρο «άμεσης λύσης», η καταγγελία πρέπει να γίνει κανονικά.

Κακή χρήση, υπεκμίσθωση και παραμονή μετά τη λήξη

Αν ο μισθωτής, παρά τις διαμαρτυρίες του εκμισθωτή, δεν μεταχειρίζεται το μίσθιο με επιμέλεια και όπως συμφωνήθηκε ή δεν τηρεί την πρέπουσα συμπεριφορά απέναντι στους άλλους ενοίκους, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει αμέσως τη μίσθωση και συγχρόνως να ζητήσει αποζημίωση.

Αν δεν συμφωνήθηκε το αντίθετο, ο μισθωτής μπορεί να υπεκμισθώσει ή να παραχωρήσει τη χρήση σε τρίτον, ευθυνόμενος όμως απέναντι στον εκμισθωτή για το πταίσμα του τρίτου. Κατά τη λήξη της μίσθωσης ο εκμισθωτής μπορεί να απαιτήσει το μίσθιο και από τον υπομισθωτή.

Η μίσθωση ορισμένου χρόνου λήγει μόλις περάσει ο χρόνος, χωρίς τίποτε άλλο. Αν όμως ο μισθωτής συνεχίσει να χρησιμοποιεί το μίσθιο και ο εκμισθωτής το γνωρίζει και δεν εναντιώνεται, η μίσθωση λογίζεται ότι ανανεώθηκε για αόριστο χρόνο. Ο μισθωτής που παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, χωρίς να αποκλείεται περαιτέρω ζημία.

Η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου

Όταν το μίσθωμα καθυστερεί από δυστροπία ή έχει παρέλθει ο ορισμένος χρόνος της μίσθωσης, και η έναρξη ή η λήξη της αποδεικνύεται εγγράφως, ο εκμισθωτής μπορεί να ζητήσει διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου. Προηγείται έγγραφη όχληση με δικαστικό επιμελητή, δεκαπέντε τουλάχιστον ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης, η οποία απαιτείται μόνο την πρώτη φορά. Η καταβολή των μισθωμάτων μέσα στο δεκαπενθήμερο, αποδεικνυόμενη εγγράφως, αποκλείει τη διαταγή, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία.

Για μίσθωση που έληξε, ο εκμισθωτής πρέπει επιπλέον να επιδώσει εξώδικη πρόσκληση απόδοσης τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη ή, αν η μίσθωση έγινε αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την επίδοση της διαταγής. Στην περίπτωση αυτή η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να αρχίσει δύο μήνες μετά την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή.

Με τον ν. 5221/2025, οι αιτήσεις που κατατίθενται από 1 Ιανουαρίου 2026 κρίνονται από δικηγόρο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου στο οποίο υπάγεται η διαφορά, από καταλόγους που τηρούνται σε κάθε πρωτοδικείο, και όχι από δικαστή.

Μετά την αποχώρηση της εταιρείας

Ο μισθωτής οφείλει να αποδώσει το μίσθιο στην κατάσταση που το παρέλαβε, αλλά δεν ευθύνεται για φθορές ή μεταβολές που οφείλονται στη συμφωνημένη χρήση. Οι αξιώσεις για φθορές παραγράφονται έξι μήνες αφότου ο εκμισθωτής ανέλαβε το μίσθιο, γι' αυτό μετρά η αυτοψία με φωτογραφίες και έγγραφο πρωτόκολλο παράδοσης.

Τα απλήρωτα μισθώματα και τα λοιπά ποσά παραμένουν απαιτήσεις κατά της εταιρείας και, αν υπάρχει, του εγγυητή. Διαταγή πληρωμής μισθωμάτων μπορεί να ζητηθεί αυτοτελώς ή μαζί με την απόδοση του μισθίου· με τους κανόνες του 2026 και οι δύο περιπτώσεις ανατίθενται σε δικηγόρο του καταλόγου των διαταγών απόδοσης μισθίου.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αλλάξω κλειδαριές ή να κόψω ρεύμα αν η εταιρεία δεν πληρώνει;

Οι οδοί που δίνει ο νόμος στον εκμισθωτή είναι η καταγγελία, η αποζημίωση και η διαταγή απόδοσης του μισθίου, που στη συνέχεια εκτελείται. Η αλλαγή κλειδαριάς ή η διακοπή παροχών δεν είναι μία από αυτές· ζητήστε νομική συμβουλή πριν από οποιοδήποτε τέτοιο βήμα.

Η εταιρεία λύθηκε. Χάθηκαν τα μισθώματα;

Όχι απαραίτητα. Ο εγγυητής που παραιτήθηκε από την ένσταση δίζησης, ιδίως αν εγγυήθηκε ως αυτοφειλέτης, μπορεί να εναχθεί χωρίς να προηγηθεί εκτέλεση κατά της εταιρείας, όπως και κάθε εγγυητής αν η εταιρεία κηρύχθηκε σε πτώχευση και ο εκμισθωτής δεν έχει ενέχυρο ή αν είναι φανερό ότι η εκτέλεση κατά της εταιρείας θα αποβεί άκαρπη.

Ζω στο εξωτερικό. Μπορεί να γίνει χωρίς να έρθω στην Ελλάδα;

Σε μεγάλο βαθμό ναι: η όχληση πριν από τη διαταγή απόδοσης επιδίδεται με δικαστικό επιμελητή και στα δικαστήρια ο ιδιοκτήτης εκπροσωπείται από Έλληνα δικηγόρο με πληρεξούσιο, ενώ ο ιδιοκτήτης προσκομίζει τη μίσθωση, τις καταβολές και την αλληλογραφία.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τις ημερομηνίες της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα και στο εξωτερικό σε θέματα μισθώσεων, μισθωτών και διαφορών για ακίνητα στην Ελλάδα.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.