Διαφορές ακινήτων στην Ελλάδα για ιδιοκτήτες εξωτερικού

Σύντομη απάντηση

Το ελληνικό δίκαιο δίνει στον κύριο ή στον νομέα αγωγές για να παύσει η διατάραξη και να ανακτήσει τη νομή, ασφαλιστικά μέτρα με τα οποία το δικαστήριο ρυθμίζει προσωρινά τη νομή και, όταν πρόκειται για κατοικία, έγκληση, που πρέπει να υποβληθεί μέσα σε τρεις μήνες από τότε που μάθατε την πράξη και τον δράστη. Μεταξύ συγκυρίων η τακτική διοίκηση αποφασίζεται με πλειοψηφία που υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων, και κάθε συγκύριος μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή. Οι διαφορές ορίων λύνονται στο δικαστήριο ή, για λάθη του Κτηματολογίου, με διόρθωση από το Κτηματολόγιο ή με αγωγή. Κινηθείτε νωρίς: οι αξιώσεις από την προσβολή της νομής παραγράφονται σε ένα έτος, και όποιος νέμεται ακίνητο ως κύριος μπορεί, αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις του νόμου, να το αποκτήσει με χρησικτησία σε δέκα χρόνια (με νόμιμο τίτλο και καλή πίστη) ή σε είκοσι (σε κάθε άλλη περίπτωση).

Κάποιος έχει καταλάβει το σπίτι ή το οικόπεδό σας

Το ελληνικό δίκαιο προστατεύει τη νομή αυτοτελώς, ανεξάρτητα από την κυριότητα. Αν διαταραχθείτε στη νομή σας ή αποβληθείτε από αυτήν παράνομα και χωρίς τη θέλησή σας, μπορείτε να ζητήσετε την παύση της διατάραξης και την παράλειψή της στο μέλλον ή την απόδοση της νομής, καθώς και αποζημίωση. Όποιος σας απέβαλε δεν μπορεί να αμυνθεί επικαλούμενος δικαίωμα πάνω στο ακίνητο, εκτός αν το δικαίωμα αυτό έχει αναγνωριστεί τελεσίδικα σε δίκη ανάμεσά σας.

Οι αξιώσεις αυτές έχουν σύντομη προθεσμία: παραγράφονται ένα έτος μετά την αποβολή ή τη διατάραξη. Για ιδιοκτήτη που επισκέπτεται σπάνια το ακίνητο, το πρώτο βήμα είναι να εξακριβωθεί πότε άρχισε η κατάληψη και να κινηθεί μέσα σε αυτό το έτος.

Παράλληλα, ο κύριος μπορεί να ασκήσει διεκδικητική αγωγή κατά εκείνου που νέμεται ή κατέχει το ακίνητο και να ζητήσει την αναγνώριση της κυριότητάς του και την απόδοση του ακινήτου. Όταν υπάρχει βιασύνη, το δικαστήριο μπορεί να διατάξει ασφαλιστικά μέτρα σε υποθέσεις νομής ή κατοχής· κατά τους κανόνες όπως αναδιατυπώθηκαν το 2024, τους οποίους επιβεβαιώνουμε σε κάθε υπόθεση, μπορεί να επιτρέψει ή να απαγορεύσει πράξεις νομής ή να επιδικάσει προσωρινά τη νομή σε έναν από τους διαδίκους, με ή χωρίς εγγύηση.

Όποιος εισέρχεται παράνομα ή παραμένει παρά τη θέληση του δικαιούχου σε κατοικία, σε χώρο εργασίας ή σε περιφραγμένο χώρο που αυτός κατέχει, διαπράττει το αδίκημα της διατάραξης οικιακής ειρήνης, που διώκεται μόνο με έγκληση· η έγκληση πρέπει να υποβληθεί μέσα σε τρεις μήνες από την ημέρα που ο παθών έμαθε την πράξη και τον δράστη, αλλιώς το αξιόποινο εξαλείφεται. Η ανάκτηση του ακινήτου με τη βία από τον ίδιο τον νομέα επιτρέπεται μόνο κατά την αποβολή ή αμέσως μετά, χωρίς καθυστέρηση· αργότερα χρειάζεται δικαστική οδός, γιατί η αυθαίρετη άσκηση αξίωσης μπορεί να αποτελεί και η ίδια αδίκημα (αυτοδικία).

Γιατί ο απών ιδιοκτήτης δεν πρέπει να περιμένει

Όποιος νέμεται ακίνητο με διάνοια κυρίου μπορεί να το αποκτήσει με χρησικτησία: σε δέκα χρόνια, αν έχει νόμιμο τίτλο και καλή πίστη (τακτική χρησικτησία), και σε είκοσι χρόνια σε κάθε περίπτωση (έκτακτη χρησικτησία). Στον χρόνο του μπορεί να προσμετρήσει και τον χρόνο εκείνου από τον οποίο απέκτησε τη νομή.

Η άσκηση διεκδικητικής αγωγής κατά του χρησιδεσπόζοντος διακόπτει τη χρησικτησία, και ο χρόνος που έχει ήδη διανυθεί δεν υπολογίζεται. Τη διακόπτει επίσης η απώλεια της νομής, εκτός αν αυτός που την έχασε την ανακτήσει μέσα σε ένα έτος ή με αγωγή που ασκήθηκε μέσα στο έτος. Σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, η ανακριβής πρώτη εγγραφή πρέπει να αμφισβητηθεί μέσα σε αυστηρή προθεσμία που ορίζει ο νόμος και που διαφέρει ανά περιοχή· ελέγξτε την με δικηγόρο μόλις εντοπίσετε το λάθος. Μετά από αυτήν η εγγραφή οριστικοποιείται και ο πραγματικός δικαιούχος έχει μόνο χρηματική αξίωση.

Διαφορές μεταξύ συγκυρίων

Όταν ένα ακίνητο ανήκει σε περισσότερους εξ αδιαιρέτου κατ' ιδανικά μέρη, εφαρμόζονται οι διατάξεις για την κοινωνία· αν οι μερίδες δεν προκύπτουν, λογίζονται ίσες. Κάθε συγκύριος μπορεί να χρησιμοποιεί το ακίνητο, εφόσον δεν εμποδίζει τη σύγχρηση των άλλων, και έχει μερίδιο στους καρπούς ανάλογο με τη μερίδα του.

Η διοίκηση του κοινού ανήκει σε όλους μαζί, όμως η πλειοψηφία μπορεί να αποφασίσει τον τρόπο της τακτικής διοίκησης και εκμετάλλευσης, με πλειοψηφία που υπολογίζεται με βάση το μέγεθος των μερίδων και όχι τον αριθμό των προσώπων. Αν επίκειται κίνδυνος, κάθε συγκύριος μπορεί, και χωρίς τη συναίνεση των άλλων, να λάβει τα μέτρα που χρειάζονται για τη συντήρηση του ακινήτου.

Κάθε συγκύριος μπορεί οποτεδήποτε να ζητήσει τη λύση της κοινωνίας, εκτός αν αυτό έχει αποκλειστεί με συμφωνία, το πολύ για δέκα χρόνια, ή από τον προορισμό του ακινήτου για διαρκή σκοπό. Αν δεν συμφωνούν όλοι για τη διανομή, καθένας μπορεί να ζητήσει δικαστική διανομή. Το δικαστήριο διανέμει το ακίνητο αυτούσιο, αν μπορεί να διαιρεθεί χωρίς μείωση της αξίας του σε ομοειδή μέρη ανάλογα με τις μερίδες· διαφορετικά διατάσσει πώληση με πλειστηριασμό και διανέμεται το εκπλειστηρίασμα. Για ακίνητα που κληρονομήθηκαν από περισσότερους ισχύουν και ειδικοί κανόνες, που εξηγούμε στον οδηγό για τα κοινά κληρονομιαία ακίνητα.

Όρια, καταπατήσεις και γείτονες

Σε περίπτωση σύγχυσης των ορίων δύο ακινήτων, τα όρια κανονίζονται από το δικαστήριο. Αν δεν μπορούν να εξακριβωθούν, προσδιορίζονται σύμφωνα με την υπάρχουσα κατάσταση της νομής· αν ούτε αυτή εξακριβώνεται, η αμφισβητούμενη έκταση μοιράζεται εξίσου. Ο κύριος μπορεί επίσης να απαιτήσει από τον γείτονα να τοποθετήσουν από κοινού και με κοινή δαπάνη σταθερά ορόσημα ή να αποκαταστήσουν όσα μετακινήθηκαν ή φθάρηκαν.

Αν ο γείτονας προσβάλλει την κυριότητά σας με άλλον τρόπο εκτός από αφαίρεση του ακινήτου, για παράδειγμα χτίζοντας πέρα από το όριο ή χρησιμοποιώντας το οικόπεδό σας, μπορείτε να ζητήσετε να άρει την προσβολή και να την παραλείπει στο μέλλον (αρνητική αγωγή), καθώς και αποζημίωση όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις. Καπνό, θόρυβο και παρόμοιες επενέργειες από γειτονικό ακίνητο ο κύριος τις ανέχεται μόνο αν δεν βλάπτουν σημαντικά τη χρήση του ακινήτου του ή προέρχονται από χρήση συνήθη στην περιοχή.

Πολλά προβλήματα ορίων φαίνονται πρώτα στο Κτηματολόγιο. Ο προϊστάμενος της αρμόδιας υπηρεσίας του Κτηματολογίου μπορεί να διορθώσει πρόδηλα σφάλματα των εγγραφών, και γεωμετρικά σφάλματα ύστερα από αίτηση που συνοδεύεται από τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών· αν η διόρθωση επηρεάζει όμορο ακίνητο, ο δικαιούχος του πρέπει να ενημερωθεί ή να συναινέσει εγγράφως. Η ανακριβής πρώτη εγγραφή διορθώνεται με αγωγή που ασκείται μέσα στη νόμιμη προθεσμία· επιπλέον, πριν από τη συζήτηση, ο ενάγων πρέπει να καλέσει τους εναγομένους σε συνεδρία διαμεσολάβησης, αλλιώς η αγωγή είναι απαράδεκτη. Η οργάνωση της διαμεσολάβησης δεν είναι λόγος να καθυστερήσει η άσκηση της αγωγής. Το βήμα αυτό το εξηγούμε στον οδηγό για την κτηματολογική διαμεσολάβηση.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

Για να εκτιμήσουμε τη διαφορά και να επιλέξουμε την κατάλληλη οδό, συνήθως ζητούμε τα ακόλουθα. Για αρχή αρκούν αντίγραφα με email.

Τον τίτλο σας (συμβόλαιο αγοράς, αποδοχή κληρονομίας, δικαστική απόφαση) και τη μεταγραφή ή καταχώρισή του·
Το κτηματολογικό φύλλο και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος ή, αν τον έχετε, τον ΚΑΕΚ του ακινήτου·
Όποιο τοπογραφικό διάγραμμα, οικοδομική άδεια ή αποτύπωση του ακινήτου υπάρχει·
Πότε εσείς ή κάποιος για λογαριασμό σας επισκεφθήκατε ή χρησιμοποιήσατε τελευταία φορά το ακίνητο, και στοιχεία γι' αυτό (λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, Ε9, φωτογραφίες)·
Πότε μάθατε για την κατάληψη ή την καταπάτηση, ποιος εμπλέκεται και τι έχει πει ή κάνει·
Για συγκυριότητα: τα ονόματα και τις μερίδες των άλλων συγκυρίων και κάθε συμφωνία σας για τη χρήση ή τη διοίκηση.

Πώς συνεργαζόμαστε με ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Τα περισσότερα βήματα γίνονται χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Υπογράφετε πληρεξούσιο σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961 (ή με προξενική επικύρωση, αν η χώρα σας δεν μετέχει σε αυτήν), και δικηγόρος σας εκπροσωπεί στην Ελλάδα. Πριν υπογράψετε, σας λέμε ακριβώς τι πρέπει να αναφέρει το πληρεξούσιο για τη δική σας υπόθεση. Σε διαφορές ακινήτων, το πληρεξούσιο πρέπει να επιτρέπει στον δικηγόρο να ασκεί για λογαριασμό σας αγωγές, αιτήσεις ασφαλιστικών μέτρων και εγκλήσεις.

Συναντιόμαστε με βιντεοκλήση, εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email. Ο ιστότοπος έχει επίσης σελίδες στα τουρκικά (latsoudislaw.com/tr/) και στα αραβικά (latsoudislaw.com/ar/).

Συχνές ερωτήσεις

Κάποιος μπήκε στο εξοχικό μου όσο έλειπα στο εξωτερικό. Μπορώ απλώς να αλλάξω κλειδαριές;

Η ανάκτηση του ακινήτου με τη βία επιτρέπεται μόνο κατά την αποβολή ή αμέσως μετά, χωρίς καθυστέρηση. Μετά από αυτό ακολουθείτε τη δικαστική οδό: αγωγή νομής, αίτηση ασφαλιστικών μέτρων, διεκδικητική αγωγή και, για κατοικία ή περιφραγμένο χώρο, έγκληση, μέσα σε τρεις μήνες από τότε που μάθατε την πράξη και τον δράστη.

Μπορεί κάποιος να γίνει κύριος του οικοπέδου μου απλώς επειδή το χρησιμοποιεί;

Καταρχήν ναι. Όποιος νέμεται ακίνητο ως κύριος για είκοσι χρόνια μπορεί να το αποκτήσει με έκτακτη χρησικτησία, και σε δέκα χρόνια αν έχει νόμιμο τίτλο και καλή πίστη. Το αν συντρέχουν οι προϋποθέσεις κρίνεται από τα πραγματικά περιστατικά, και η διεκδικητική αγωγή εναντίον του διακόπτει τη χρησικτησία.

Οι συγκύριοι με μειοψηφούν για τη χρήση του ακινήτου. Επιτρέπεται;

Για την τακτική διοίκηση και εκμετάλλευση, ναι: αποφασίζει η πλειοψηφία, που υπολογίζεται με βάση τις μερίδες. Αν δεν θέλετε να παραμείνετε στην κοινωνία, μπορείτε να ζητήσετε δικαστική διανομή, εκτός αν έχει αποκλειστεί με συμφωνία για ορισμένο χρόνο.

Το Κτηματολόγιο εμφανίζει τμήμα του οικοπέδου μου ως του γείτονα. Τι κάνω;

Αν πρόκειται για πρόδηλο ή γεωμετρικό σφάλμα, μπορεί να αρκεί αίτηση στην αρμόδια υπηρεσία του Κτηματολογίου, με ενημέρωση ή συναίνεση του γείτονα. Αν είναι ανακριβής η ίδια η πρώτη εγγραφή, διορθώνεται με αγωγή που ασκείται μέσα στη νόμιμη προθεσμία της περιοχής· πριν από τη συζήτηση πρέπει να καλέσετε την άλλη πλευρά σε συνεδρία διαμεσολάβησης. Μην καθυστερήσετε την αγωγή για να οργανωθεί η διαμεσολάβηση.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφά της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό, από τον πρώτο έλεγχο των εγγράφων έως το δικαστήριο.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.