Έξωση μισθωτή: οδηγός για ιδιοκτήτες στο εξωτερικό

Σύντομη απάντηση

Δεν μπορείτε να βγάλετε μόνος σας τον μισθωτή: στην Ελλάδα η αποβολή του χωρίς τη θέλησή του γίνεται μόνο με εκτελεστό τίτλο και μέσω δικαστικού επιμελητή. Όταν υπάρχουν καθυστερούμενα μισθώματα και η μίσθωση αποδεικνύεται εγγράφως, ο συνήθης δρόμος είναι η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, την οποία μετά τη μεταρρύθμιση του 2025-2026 εκδίδει δικηγόρος που ορίζεται γι’ αυτόν τον σκοπό και όχι δικαστής. Όπου ο δρόμος αυτός δεν ταιριάζει, ασκείται αγωγή στο Πρωτοδικείο. Με πληρεξούσιο, δικηγόρος κάνει όλα τα βήματα για λογαριασμό σας χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα.

Καμία έξωση χωρίς εκτελεστό τίτλο

Κατά το ελληνικό δίκαιο, αναγκαστική εκτέλεση γίνεται μόνο βάσει εκτελεστού τίτλου. Για τον εκμισθωτή οι κρίσιμοι τίτλοι είναι η τελεσίδικη ή προσωρινά εκτελεστή δικαστική απόφαση και η διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου. Την ίδια την αποβολή τη διενεργεί δικαστικός επιμελητής, με έγγραφη εντολή του εκμισθωτή ή του πληρεξουσίου του.

Στην πράξη, η αλλαγή κλειδαριάς ή η απομάκρυνση των πραγμάτων του μισθωτή δεν υποκαθιστούν τη νόμιμη διαδικασία. Ο ιδιοκτήτης αποκτά τίτλο με έναν από τους δύο δρόμους που περιγράφονται παρακάτω και τα υπόλοιπα τα αναλαμβάνει ο δικαστικός επιμελητής.

Πρώτος δρόμος: η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου

Ο Κώδικας Πολιτικής Δικονομίας προβλέπει έγγραφη διαδικασία, χωρίς συζήτηση στο ακροατήριο, για την έκδοση διαταγής με την οποία ο μισθωτής υποχρεώνεται να αποδώσει τη χρήση του μισθίου. Για αιτήσεις που κατατίθενται από 1 Μαΐου 2026, τη διαταγή δεν την εκδίδει δικαστής αλλά δικηγόρος που ορίζεται γι’ αυτό από κατάλογο που τηρείται σε κάθε Πρωτοδικείο, μέλος του δικηγορικού συλλόγου της περιφέρειας του πρωτοδικείου όπου δωσιδικεί η διαφορά. Κατά το ισχύον κείμενο, για τη μη καταβολή μισθωμάτων απαιτούνται τα εξής:

καθυστέρηση του μισθώματος από δυστροπία του μισθωτή και έγγραφη απόδειξη της έναρξης της μίσθωσης·
έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή, επιδομένη με δικαστικό επιμελητή τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης· η όχληση απαιτείται μόνο την πρώτη φορά·
αν ο μισθωτής εξοφλήσει μέσα στο δεκαπενθήμερο και το αποδείξει εγγράφως, η διαταγή δεν εκδίδεται, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία·
στην αίτηση επισυνάπτονται το έγγραφο που αποδεικνύει τη μίσθωση, η έκθεση επίδοσης της όχλησης και κάθε άλλο σχετικό έγγραφο·
με την ίδια αίτηση μπορούν να ζητηθούν και τα οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστα, τέλη και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται με έγγραφα, όπως λογαριασμούς κοινοχρήστων και οργανισμών κοινής ωφέλειας.

Δεύτερος δρόμος: η αγωγή απόδοσης μισθίου

Αν η υπόθεση δεν χωρά στη διαδικασία της διαταγής, για παράδειγμα επειδή η μίσθωση δεν αποδεικνύεται εγγράφως, ο εκμισθωτής ασκεί αγωγή απόδοσης του μισθίου. Οι μισθωτικές διαφορές δικάζονται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών του Κώδικα Πολιτικής Δικονομίας, ενώπιον του Πρωτοδικείου· τα ειρηνοδικεία καταργήθηκαν και ενοποιήθηκαν με τα πρωτοδικεία με νόμο του 2024.

Η απόρριψη της αίτησης για διαταγή δεν κλείνει την υπόθεση: ο εκμισθωτής μπορεί να υποβάλει νέα αίτηση ή να ασκήσει αγωγή.

Από τη διαταγή έως την αποβολή: τα στάδια

Με τη διαδικασία της διαταγής, τα βήματα ακολουθούν συνήθως την εξής σειρά. Η διάρκεια κάθε σταδίου εξαρτάται από τον μισθωτή, την περιφέρεια του δικαστηρίου και τις επιδόσεις, γι’ αυτό δεν δίνουμε εκ των προτέρων χρόνους.

ελέγχουμε τη μίσθωση, την οφειλή και τα έγγραφα και επιβεβαιώνουμε ποιος δρόμος ταιριάζει·
δικαστικός επιμελητής επιδίδει την όχληση στον μισθωτή και αρχίζει να τρέχει το δεκαπενθήμερο·
κατατίθεται η αίτηση και ο ορισθείς δικηγόρος εκδίδει τη διαταγή ή απορρίπτει την αίτηση, αν λείπει κάποια προϋπόθεση·
δικαστικός επιμελητής επιδίδει στον μισθωτή αντίγραφο εξ απογράφου της διαταγής με επιταγή προς εκτέλεση·
ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση· η ανακοπή δεν αναστέλλει την εκτέλεση, εκτός αν ο δικαστής χορηγήσει αναστολή ύστερα από αίτησή του·
μετά την πάροδο 20 ημερών από την επίδοση της επιταγής, ο δικαστικός επιμελητής, με εντολή του εκμισθωτή ή του πληρεξουσίου του, προχωρά στην αποβολή· η διαταγή εκτελείται και κατά των υπομισθωτών και κάθε προσώπου που αντλεί δικαιώματα από τον μισθωτή ή κατέχει το μίσθιο για λογαριασμό του.

Όταν η μίσθωση έληξε και ο μισθωτής παραμένει

Από το 2026 η διαταγή απόδοσης μπορεί να ζητηθεί και όταν παρήλθε ο ορισμένος χρόνος της μίσθωσης, καθώς και όταν μίσθωση ορισμένου χρόνου έγινε αορίστου μετά τη λήξη της, εφόσον αποδεικνύονται εγγράφως τόσο η έναρξη όσο και η λήξη της. Προϋπόθεση είναι επιπλέον να έχει επιδοθεί από τον εκμισθωτή εξώδικη πρόσκληση απόδοσης του μισθίου τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από τη λήξη του ορισμένου χρόνου ή, αν η μίσθωση έγινε αορίστου χρόνου μετά τη λήξη της, τουλάχιστον τρεις μήνες πριν από την υποβολή της αίτησης. Στην περίπτωση αυτή η αναγκαστική εκτέλεση μπορεί να αρχίσει μόνο μετά την πάροδο δύο μηνών από την επίδοση της διαταγής στον μισθωτή. Λήξη της μίσθωσης σημαίνει τη νόμιμη λήξη της και όχι απλώς την ημερομηνία του συμφωνητικού: οι επαγγελματικές μισθώσεις του νόμου του 2014, για παράδειγμα, ισχύουν τουλάχιστον τρία έτη ακόμη και αν συμφωνήθηκε βραχύτερος χρόνος. Πριν επιλέξουμε αυτόν τον δρόμο, ελέγχουμε τη νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης και τυχόν παράτασή της.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

Για να εκτιμήσουμε την υπόθεση και να ετοιμάσουμε το πρώτο βήμα, στείλτε μας αντίγραφα όσων έχετε. Η έλλειψη ενός εγγράφου δεν είναι πάντα καθοριστική· σας λέμε τι μπορεί να το αναπληρώσει.

το έγγραφο μισθωτήριο και τυχόν παρατάσεις ή τροποποιήσεις του·
τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης που υποβλήθηκε στην ΑΑΔΕ και την αποδοχή της από τον μισθωτή, αν υπάρχει·
κατάσταση των απλήρωτων μηνών, με τα τραπεζικά στοιχεία των καταβολών που έγιναν·
όσες επιστολές ή μηνύματα έχετε ήδη ανταλλάξει με τον μισθωτή·
τον τίτλο ιδιοκτησίας ή απόσπασμα του Κτηματολογίου για το ακίνητο·
τον ελληνικό ΑΦΜ σας, που αναγράφεται στη διαταγή, και αντίγραφο διαβατηρίου ή ταυτότητας·
το ονοματεπώνυμο του μισθωτή, τον ΑΦΜ του αν τον γνωρίζετε και τα στοιχεία επικοινωνίας του·
πληρεξούσιο, αφού σας στείλουμε το κείμενο.

Πώς συνεργαζόμαστε με ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Τα περισσότερα βήματα γίνονται χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Υπογράφετε πληρεξούσιο σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961 (ή με προξενική επικύρωση, αν η χώρα σας δεν μετέχει σε αυτήν), και δικηγόρος σας εκπροσωπεί στην Ελλάδα. Πριν υπογράψετε, σας λέμε ακριβώς τι πρέπει να αναφέρει το πληρεξούσιο για τη δική σας υπόθεση. Για μια έξωση, πρέπει να επιτρέπει στον δικηγόρο να επιδίδει οχλήσεις, να ζητά τη διαταγή ή να ασκεί αγωγή, να σας εκπροσωπεί στο δικαστήριο και να δίνει εντολή στον δικαστικό επιμελητή.

Συναντιόμαστε με βιντεοκλήση, εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email. Ο ιστότοπος έχει επίσης σελίδες στα τουρκικά (latsoudislaw.com/tr/) και στα αραβικά (latsoudislaw.com/ar/).

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να αλλάξω την κλειδαριά αν ο μισθωτής σταματήσει να πληρώνει;

Όχι. Η αναγκαστική αποβολή γίνεται νόμιμα μόνο με εκτελεστό τίτλο, όπως διαταγή απόδοσης μισθίου ή δικαστική απόφαση, και τη διενεργεί δικαστικός επιμελητής.

Τι γίνεται αν ο μισθωτής πληρώσει μετά την όχληση;

Αν εξοφλήσει μέσα στο δεκαπενθήμερο και η καταβολή αποδεικνύεται εγγράφως, η διαταγή δεν εκδίδεται, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Η όχληση απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Σταματά η ανακοπή του μισθωτή την έξωση;

Όχι από μόνη της. Ο μισθωτής έχει 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση για να ασκήσει ανακοπή, αλλά αυτή δεν αναστέλλει την εκτέλεση, εκτός αν ο δικαστής χορηγήσει αναστολή ύστερα από αίτησή του.

Μπορώ να ζητήσω ταυτόχρονα και τα απλήρωτα μισθώματα;

Ναι. Στην αίτηση για τη διαταγή μπορούν να προστεθούν τα οφειλόμενα μισθώματα, κοινόχρηστα, τέλη και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, εφόσον το ύψος τους αποδεικνύεται με έγγραφα.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφά της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό, από τον πρώτο έλεγχο των εγγράφων έως το δικαστήριο.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.