Ενοικιαστής που δεν πληρώνει: τι κάνετε από το εξωτερικό

Σύντομη απάντηση

Μην αλλάξετε κλειδαριές και μην κόψετε ρεύμα ή νερό: τα μισθώματα εισπράττονται και το ακίνητο επιστρέφει μέσα από τις διαδικασίες που προβλέπει ο νόμος. Το πρώτο βήμα είναι συνήθως έγγραφη όχληση προς τον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή· αν τα μισθώματα δεν καταβληθούν μέσα σε 15 ημέρες, μπορείτε να ζητήσετε διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου και, με την ίδια ή με χωριστή αίτηση, διαταγή πληρωμής των οφειλόμενων. Για αιτήσεις που κατατίθενται από 1 Μαΐου 2026, οι διαταγές αυτές εκδίδονται από δικηγόρο που ορίζεται από κατάλογο του οικείου πρωτοδικείου και όχι από δικαστή. Όλα αυτά γίνονται από δικηγόρο στην Ελλάδα με πληρεξούσιο δικό σας.

Πότε η καθυστέρηση γίνεται παράβαση

Το μίσθωμα καταβάλλεται στις προθεσμίες που συμφωνήθηκαν ή, αν δεν συμφωνήθηκαν, στις συνηθισμένες. Όταν έχει συμφωνηθεί συγκεκριμένη ημέρα πληρωμής, ο μισθωτής γίνεται υπερήμερος μόλις αυτή περάσει, χωρίς να χρειάζεται υπενθύμιση, και οφείλει τόκους υπερημερίας.

Αν ο μισθωτής καθυστερεί το μίσθωμα, ολικά ή μερικά, ο Αστικός Κώδικας σας επιτρέπει να καταγγείλετε τη μίσθωση: τουλάχιστον ένα μήνα πριν, αν η μίσθωση συμφωνήθηκε για ένα χρόνο ή περισσότερο, και τουλάχιστον δέκα ημέρες πριν στις άλλες μισθώσεις. Η καταγγελία μένει χωρίς αποτέλεσμα αν ο μισθωτής, πριν περάσει η προθεσμία, καταβάλει τα καθυστερούμενα μαζί με τα τυχόν έξοδα της καταγγελίας. Ο μισθωτής που παρακρατεί το μίσθιο μετά τη λήξη της μίσθωσης οφείλει ως αποζημίωση το συμφωνημένο μίσθωμα, και μπορείτε να ζητήσετε επιπλέον και κάθε άλλη ζημία.

Τι κάνετε πρώτα

Ο νόμος επιτρέπει την ικανοποίηση μιας αξίωσης αυτοδύναμα, χωρίς τη βοήθεια της αρχής, μόνο όταν η βοήθεια αυτή δεν μπορεί να φτάσει έγκαιρα και η αναβολή θα ματαίωνε την αξίωση. Τα απλήρωτα μισθώματα δεν είναι τέτοια περίπτωση: υπάρχουν ειδικές διαδικασίες γι' αυτά. Μην αλλάξετε λοιπόν κλειδαριές, μην απομακρύνετε τα πράγματα του μισθωτή και μην κόψετε ρεύμα ή νερό για να τον πιέσετε. Κινηθείτε με τα βήματα που ακολουθούν.

Το πρώτο πρακτικό βήμα είναι η εξώδικη όχληση, που επιδίδεται στον μισθωτή με δικαστικό επιμελητή. Δεν είναι απλή προειδοποίηση: για τη διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου αποτελεί νόμιμη προϋπόθεση. Η όχληση πρέπει να έχει επιδοθεί τουλάχιστον 15 ημέρες πριν από την κατάθεση της αίτησης. Αν ο μισθωτής πληρώσει μέσα στο δεκαπενθήμερο και το αποδείξει εγγράφως, η διαταγή δεν εκδίδεται, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Η επίδοση όχλησης απαιτείται μόνο την πρώτη φορά.

Οι δικαστικοί δρόμοι, σε γενικές γραμμές

Διαταγή απόδοσης της χρήσης μισθίου: ζητείται όταν το μίσθωμα καθυστερεί από δυστροπία του μισθωτή, η έναρξη της μίσθωσης αποδεικνύεται εγγράφως και η όχληση με δικαστικό επιμελητή επιδόθηκε τουλάχιστον 15 ημέρες νωρίτερα. Για αιτήσεις που κατατίθενται από 1 Μαΐου 2026, τη διαταγή εκδίδει δικηγόρος που ορίζεται από κατάλογο του πρωτοδικείου. Η διαταγή είναι τίτλος εκτελεστός: η εκτέλεση μπορεί να γίνει 20 ημέρες μετά την επίδοση αντιγράφου εξ απογράφου με επιταγή προς εκτέλεση, και ο μισθωτής μπορεί να ασκήσει ανακοπή μέσα σε 15 εργάσιμες ημέρες από την επίδοση. Εκτελείται και κατά των υπομισθωτών και όποιου κατέχει το μίσθιο για λογαριασμό του μισθωτή.
Διαταγή πληρωμής των μισθωμάτων: εκδίδεται με αίτηση στην οποία επισυνάπτονται όλα τα έγγραφα από τα οποία προκύπτει η απαίτηση και το ποσό της. Η αίτηση για μισθώματα, με ή χωρίς σωρευμένο αίτημα απόδοσης της χρήσης του μισθίου, ανατίθεται σε δικηγόρο του καταλόγου των διαταγών απόδοσης μισθίου.
Αγωγή: όταν τα πραγματικά περιστατικά αμφισβητούνται ή η διαταγή δεν είναι διαθέσιμη, για παράδειγμα επειδή η έναρξη της μίσθωσης δεν αποδεικνύεται εγγράφως, η μισθωτική διαφορά εκδικάζεται κατά την ειδική διαδικασία των περιουσιακών διαφορών, στην οποία υπάγονται ρητά οι μισθωτικές διαφορές.
Την ίδια την έξωση, καθώς και τη χωριστή διαταγή που προβλέπεται όταν λήξει μίσθωση ορισμένου χρόνου, τις εξετάζουμε στη σελίδα για την έξωση μισθωτή στην Ελλάδα.

Εγγυητής, εγγύηση, εταιρεία-μισθωτής και η δήλωση μίσθωσης στην ΑΑΔΕ

Εγγυητής: ο εγγυητής ευθύνεται απέναντί σας για το χρέος του μισθωτή. Αν δεν έχει παραιτηθεί από την ένσταση δίζησης, ιδίως αν δεν εγγυήθηκε ως αυτοφειλέτης, μπορεί να αρνηθεί να πληρώσει έως ότου επιχειρηθεί αναγκαστική εκτέλεση κατά του μισθωτή και αποβεί άκαρπη. Η διατύπωση του όρου της εγγύησης έχει λοιπόν σημασία.
Εγγύηση (προκαταβολή εγγύησης): τι γίνεται με αυτήν εξαρτάται από τους όρους του ίδιου του μισθωτηρίου. Στείλτε μας τον σχετικό όρο και την απόδειξη του ποσού που καταβλήθηκε, και μη συμφωνήσετε άτυπα να συμψηφιστεί με μισθώματα πριν εξετάσουμε τη θέση σας.
Εταιρεία-μισθωτής: η διαταγή εκδίδεται κατά της εταιρείας με την επωνυμία, τη διεύθυνση της έδρας και τον ΑΦΜ της, γι' αυτό χρειαζόμαστε τα στοιχεία αυτά. Οι επαγγελματικές μισθώσεις που συνάφθηκαν μετά τη ρύθμιση του 2014 (ν. 4242/2014) διέπονται από τους όρους τους, τον Αστικό Κώδικα και, εν μέρει, το π.δ. 34/1995, και ισχύουν για τρία τουλάχιστον έτη, ακόμη και αν συμφωνήθηκε βραχύτερος ή αόριστος χρόνος. Τα βήματα για τη μη καταβολή μισθωμάτων ισχύουν και για τα επαγγελματικά ακίνητα, όχι μόνο για τις κατοικίες.
Δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης: ο εκμισθωτής την υποβάλλει ηλεκτρονικά στην ΑΑΔΕ έως το τέλος του επόμενου μήνα από την έναρξη ή την τροποποίηση της μίσθωσης και λαμβάνει απόδειξη υποβολής. Κρατήστε την απόδειξη μαζί με το υπογεγραμμένο μισθωτήριο: είναι μέρος του φακέλου που θα χρειαστεί ο δικηγόρος για να δείξει πότε και με ποιους όρους άρχισε η μίσθωση.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

Ένας σύντομος φάκελος μάς επιτρέπει να ελέγξουμε, πριν επιδοθεί οτιδήποτε, ποιος δρόμος είναι ανοιχτός και αν λείπει κάποια προϋπόθεση. Στείλτε μας αντίγραφα από:

το υπογεγραμμένο μισθωτήριο και τυχόν τροποποιήσεις ή ανανεώσεις·
την απόδειξη υποβολής της δήλωσης μίσθωσης στην ΑΑΔΕ και των τυχόν τροποποιήσεων·
κατάσταση των μισθωμάτων που οφείλονταν και όσων εισπράχθηκαν, με αντίγραφα κίνησης λογαριασμού ή αποδείξεις·
επιστολές, email ή μηνύματα με τον μισθωτή για τις οφειλές·
τον όρο της εγγύησης και τα στοιχεία του εγγυητή, καθώς και τον όρο για την εγγύηση-προκαταβολή με απόδειξη καταβολής της·
για εταιρεία-μισθωτή, την επωνυμία, την έδρα και τον ΑΦΜ της, αν τα έχετε·
τον ελληνικό ΑΦΜ σας και έγγραφο που δείχνει ότι είστε κύριος του ακινήτου ή ότι δικαιούστε να το εκμισθώνετε.

Πώς συνεργαζόμαστε με ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Τα περισσότερα βήματα γίνονται χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Υπογράφετε πληρεξούσιο σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961 (ή με προξενική επικύρωση, αν η χώρα σας δεν μετέχει σε αυτήν), και δικηγόρος σας εκπροσωπεί στην Ελλάδα. Πριν υπογράψετε, σας λέμε ακριβώς τι πρέπει να αναφέρει το πληρεξούσιο για τη δική σας υπόθεση. Για διαφορά με μισθωτή, πρέπει να καλύπτει την επίδοση της όχλησης, την καταγγελία της μίσθωσης, τις αιτήσεις για τις διαταγές και την εκτέλεσή τους.

Συναντιόμαστε με βιντεοκλήση, εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email. Ο ιστότοπος έχει επίσης σελίδες στα τουρκικά (latsoudislaw.com/tr/) και στα αραβικά (latsoudislaw.com/ar/).

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να κόψω ρεύμα ή νερό για να πληρώσει ο μισθωτής;

Όχι. Ο νόμος επιτρέπει την αυτοδύναμη ικανοποίηση μιας αξίωσης μόνο όταν η βοήθεια της αρχής δεν μπορεί να φτάσει έγκαιρα. Για τα απλήρωτα μισθώματα υπάρχουν ειδικές διαδικασίες: η εξώδικη όχληση, η διαταγή απόδοσης της χρήσης του μισθίου, η διαταγή πληρωμής και, αν χρειαστεί, η αγωγή.

Τι γίνεται αν ο μισθωτής πληρώσει μετά την όχληση;

Αν καταβάλει τα οφειλόμενα μέσα σε 15 ημέρες από την όχληση και το αποδείξει εγγράφως, η διαταγή απόδοσης δεν εκδίδεται, εκτός αν υπάρχει επανειλημμένη καθυστέρηση από δυστροπία. Η όχληση απαιτείται μόνο την πρώτη φορά, οπότε σε νέα καθυστέρηση μπορεί να κατατεθεί απευθείας αίτηση.

Μπορώ να ζητήσω μαζί τα μισθώματα και την απόδοση του ακινήτου;

Ναι. Η αίτηση για διαταγή πληρωμής μισθωμάτων μπορεί να περιλαμβάνει και αίτημα απόδοσης της χρήσης του μισθίου, και ανατίθεται σε δικηγόρο του καταλόγου των διαταγών απόδοσης μισθίου.

Χρειάζεται να έρθω στην Ελλάδα;

Συνήθως όχι. Δικηγόρος με πληρεξούσιο δικό σας επιδίδει την όχληση, καταθέτει τις αιτήσεις και παρακολουθεί την εκτέλεση.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφά της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό, από τον πρώτο έλεγχο των εγγράφων έως το δικαστήριο.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.