Αγορά ακινήτου στην Ελλάδα από το εξωτερικό

Σύντομη απάντηση

Πριν υπογράψετε οτιδήποτε, ελέγξτε τους τίτλους του πωλητή και τα στοιχεία του Κτηματολογίου για τον πραγματικό κύριο, υποθήκες, κατασχέσεις και διεκδικήσεις, και ζητήστε από μηχανικό να βεβαιώσει ότι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις εμπίπτουν σε εξαίρεση του νόμου ή έχουν τακτοποιηθεί. Η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται μόνο με συμβολαιογραφικό έγγραφο, το οποίο στη συνέχεια καταχωρίζεται στο Κτηματολόγιο ή, όπου το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη, μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο· μέχρι τότε η κυριότητα δεν περνά σε εσάς. Ο αρραβώνας και το τίμημα καταβάλλονται με τραπεζικά μέσα. Χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ, και στις περισσότερες περιπτώσεις μπορείτε να ολοκληρώσετε την αγορά με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, χωρίς να ταξιδέψετε· πρώτα ελέγχουμε αν ισχύει κάποιος περιορισμός για εσάς ή για την περιοχή του ακινήτου.

Τίτλοι και Κτηματολόγιο: ποιος είναι ο κύριος και ποια βάρη υπάρχουν

Ο πρώτος έλεγχος είναι νομικός, όχι αυτοψία. Ο δικηγόρος ερευνά τα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου και, για το παλαιότερο ιστορικό ή όπου το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη πλήρως στην περιοχή, τα βιβλία του υποθηκοφυλακείου. Η έρευνα αυτή και ο έλεγχος τίτλων είναι έργο του δικηγόρου κατά τον Κώδικα Δικηγόρων, ο οποίος μπορεί επίσης να εκδώσει βεβαίωση για την ιδιοκτησία, τα βάρη και τις διεκδικήσεις επί του ακινήτου.

Κάθε ακίνητο στο Κτηματολόγιο έχει δικό του κτηματολογικό φύλλο και κωδικό αριθμό, τον ΚΑΕΚ. Στο φύλλο εμφαίνονται ο δικαιούχος και τα λοιπά εγγεγραμμένα δικαιώματα. Στην πράξη ελέγχονται:

ο τίτλος κτήσης του πωλητή και οι προηγούμενοι τίτλοι, καθώς και αν ο πωλητής εμφανίζεται στο Κτηματολόγιο ως κύριος ολόκληρου του ακινήτου ή ποσοστού του·
τα βάρη, όπως υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης ή κατασχέσεις·
οι διεκδικήσεις, όπως αγωγές που έχουν εγγραφεί σε βάρος του ακινήτου·
το κτηματολογικό διάγραμμα, ώστε να συγκριθούν τα όρια και το εμβαδόν με όσα σας δείχνουν και με το συμβόλαιο·
αν η περιοχή βρίσκεται ακόμη στο στάδιο της ανάρτησης, το Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου, που επισυνάπτεται υποχρεωτικά στα συμβόλαια της περιόδου αυτής.

Πολεοδομική νομιμότητα και τα πιστοποιητικά του πωλητή

Η πολεοδομική νομοθεσία απαγορεύει, και θεωρεί απολύτως άκυρη, τη μεταβίβαση ακινήτου στο οποίο υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αυθαίρετες αλλαγές χρήσης, εκτός αν εμπίπτουν σε εξαίρεση ή έχουν τακτοποιηθεί. Γι' αυτό σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης επισυνάπτονται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού κατά τον ν. 4495/2017, ότι δεν υπάρχουν τέτοιες κατασκευές ή χρήσεις ή ότι όσες υπάρχουν καλύπτονται. Ζητήστε νωρίς την οικοδομική άδεια και τα σχέδια και, αν κάτι δεν είναι σαφές, αναθέστε σε δικό σας μηχανικό να τα εξετάσει.

Πριν από το συμβόλαιο ο πωλητής πρέπει επίσης να προσκομίσει, μεταξύ άλλων:

το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ της Φορολογικής Διοίκησης: ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο αν δεν το μνημονεύσει και δεν το επισυνάψει. Σε πώληση βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ του πωλητή για τα πέντε έτη πριν από τη μεταβίβαση· δεν βεβαιώνει από μόνο του ότι ο φόρος έχει καταβληθεί·
όπου απαιτείται, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ): κατά την πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας ο πωλητής το επιδεικνύει στον αγοραστή και του το παραδίδει (ο νόμος προβλέπει ότι θα ενταχθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, όταν αυτή ενεργοποιηθεί)·
τη δήλωση φόρου μεταβίβασης: ο συμβολαιογράφος δεν επιτρέπεται να συντάξει το συμβόλαιο χωρίς αυτήν, και τα στοιχεία του ακινήτου πρέπει να συμφωνούν με το συμβόλαιο.

Συμβολαιογράφος, δικηγόρος και προσύμφωνο

Κατά τον Αστικό Κώδικα, οι συμβάσεις με τις οποίες συστήνονται ή μεταβιβάζονται εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα γίνονται ενώπιον συμβολαιογράφου, και η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται με συμφωνία σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, η οποία στη συνέχεια καταχωρίζεται. Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το συμβόλαιο, συγκεντρώνει και επισυνάπτει τα πιστοποιητικά που απαιτεί ο νόμος και μπορεί να υποβάλει ο ίδιος την αίτηση καταχώρισης.

Για αγοραστή στο εξωτερικό, ο δικηγόρος ελέγχει τους τίτλους, εξετάζει το σχέδιο του συμβολαίου για λογαριασμό σας και σας εκπροσωπεί με πληρεξούσιο. Η παράσταση δικηγόρου στο συμβόλαιο ενώπιον του συμβολαιογράφου δεν είναι πλέον υποχρεωτική· ο ισχύων Κώδικας Δικηγόρων την αντιμετωπίζει ως ενδεχόμενη.

Αν τα μέρη θέλουν να δεσμευτούν πριν είναι έτοιμα όλα τα έγγραφα, μπορούν να υπογράψουν προσύμφωνο. Κατά τον νόμο το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο της οριστικής σύμβασης, άρα για ακίνητο είναι κι αυτό συμβολαιογραφικό. Συχνά στο στάδιο αυτό δίνεται αρραβώνας. Το τίμημα, καθώς και ο αρραβώνας ή η προκαταβολή έναντι αυτού, καταβάλλονται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα: συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, και το προσύμφωνο, που καταγράφει καταβολή με μετρητά ή δεν καταγράφει καταβολή με τραπεζικό μέσο είναι αυτοδικαίως άκυρο και δεν μεταγράφεται. Αν δεν έχει συμφωνηθεί κάτι άλλο, ο αρραβώνας θεωρείται ότι δόθηκε για την κάλυψη της ζημίας από τη μη εκτέλεση της σύμβασης: όποιος ευθύνεται χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή επιστρέφει τον διπλάσιο από αυτόν που έλαβε. Το προσύμφωνο πρέπει να ορίζει με σαφήνεια τι γίνεται με τον αρραβώνα αν δεν εκδοθεί κάποιο πιστοποιητικό ή αν ο έλεγχος τίτλων αναδείξει πρόβλημα.

ΑΦΜ, πληρωμή, καταχώριση και πληρεξούσιο

Χρειάζεστε ελληνικό ΑΦΜ: η αίτηση καταχώρισής σας ως νέου δικαιούχου στο Κτηματολόγιο πρέπει να τον αναφέρει. Η ΑΑΔΕ προσφέρει ηλεκτρονική αίτηση για κατοίκους εξωτερικού· επιβεβαιώνουμε ποιος δρόμος ταιριάζει στη δική σας περίπτωση. Επειδή το τίμημα καταβάλλεται με τραπεζικά μέσα, οργανώστε νωρίς τον τρόπο πληρωμής· αν θέλετε να πληρώσετε μέσω λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα, το άνοιγμά του από το εξωτερικό θέλει χρόνο. Σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές η αγορά ακινήτου χρειάζεται προηγούμενη άδεια, και οι κανόνες είναι αυστηρότεροι για αγοραστές που δεν είναι πολίτες της ΕΕ· γι' αυτό ελέγχουμε την περιοχή του ακινήτου και τη δική σας θέση πριν δεσμευτείτε.

Μετά την υπογραφή, το συμβόλαιο πρέπει να καταχωριστεί. Σε περιοχές Κτηματολογίου καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου· αλλού μεταγράφεται στο υποθηκοφυλακείο. Μέχρι τότε η μεταβίβαση δεν επέρχεται. Την αίτηση μπορεί να υποβάλει ο συμβολαιογράφος που συνέταξε το συμβόλαιο, ο δικηγόρος σας ή πληρεξούσιος με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα.

Κατά τον Αστικό Κώδικα, η πληρεξουσιότητα δίνεται στον τύπο που απαιτείται για την πράξη την οποία αφορά. Αφού η αγορά ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, και το πληρεξούσιο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό. Πρέπει να προσδιορίζει το ακίνητο και να επιτρέπει στον πληρεξούσιο να υπογράψει το προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο, να καταβάλει ή να εισπράξει τον αρραβώνα και το τίμημα με τραπεζικά μέσα, να υποβάλει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης και να ενεργεί ενώπιον της Φορολογικής Διοίκησης, του συμβολαιογράφου και του Κτηματολογίου.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

Για να ξεκινήσουμε τους ελέγχους και να ετοιμάσουμε το πληρεξούσιο, συνήθως ζητάμε:

το διαβατήριό σας και, αν έχετε, τον ελληνικό ΑΦΜ σας·
τη διεύθυνση του ακινήτου και τον ΚΑΕΚ, αν σας τον έδωσε ο πωλητής ή ο μεσίτης·
το όνομα του πωλητή και όσα έγγραφα έχετε ήδη: τίτλο κτήσης, οικοδομική άδεια, σχέδια, βεβαίωση μηχανικού, ΠΕΑ·
κάθε προσφορά, έντυπο κράτησης ή σχέδιο προσυμφώνου που σας έχει σταλεί·
πώς σκοπεύετε να πληρώσετε, και αν θα αγοράσετε μόνοι σας, με άλλο πρόσωπο ή μέσω εταιρείας.

Πώς συνεργαζόμαστε με ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Τα περισσότερα βήματα γίνονται χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Υπογράφετε πληρεξούσιο σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961 (ή με προξενική επικύρωση, αν η χώρα σας δεν μετέχει σε αυτήν), και δικηγόρος σας εκπροσωπεί στην Ελλάδα. Πριν υπογράψετε, σας λέμε ακριβώς τι πρέπει να αναφέρει το πληρεξούσιο για τη δική σας υπόθεση. Σε μια αγορά, συνήθως προτείνουμε να υπογραφεί μετά τον έλεγχο τίτλων, ώστε να κατονομάζει το ακίνητο και τον πωλητή.

Συναντιόμαστε με βιντεοκλήση, εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email. Ο ιστότοπος έχει επίσης σελίδες στα τουρκικά (latsoudislaw.com/tr/) και στα αραβικά (latsoudislaw.com/ar/).

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να υπογράψω ιδιωτικό συμφωνητικό με τον πωλητή και το συμβόλαιο αργότερα;

Το προσύμφωνο για ακίνητο πρέπει να γίνει κι αυτό ενώπιον συμβολαιογράφου, γιατί κατά τον νόμο ακολουθεί τον τύπο της οριστικής σύμβασης. Ένα ιδιωτικό έντυπο κράτησης δεν είναι συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και δεν μπορεί από μόνο του να επιβάλει τη μεταβίβαση· οι λοιπές συνέπειές του εξαρτώνται από τους όρους του. Ζητήστε να ελεγχθεί πριν το υπογράψετε, μην καταβάλλετε σημαντικό ποσό πριν από τον έλεγχο τίτλων και πληρώνετε μόνο με τραπεζικά μέσα.

Αρκεί το Κτηματολόγιο ή χρειάζεται και έλεγχος τίτλων από δικηγόρο;

Οι εγγραφές του Κτηματολογίου είναι το σημείο εκκίνησης και τεκμαίρονται ακριβείς, αλλά το τεκμήριο ανατρέπεται με δικαστική απόφαση. Ο δικηγόρος ελέγχει και τους τίτλους πίσω από την εγγραφή, αν ο πωλητής έχει ολόκληρο το ακίνητο, καθώς και διεκδικήσεις και πολεοδομικά ζητήματα που δεν φαίνονται στο φύλλο.

Ελέγχει ο συμβολαιογράφος αν το κτίριο είναι νόμιμο;

Ο συμβολαιογράφος επισυνάπτει την υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και τη βεβαίωση μηχανικού που απαιτεί ο νόμος. Η βεβαίωση είναι δήλωση του μηχανικού· αν είναι ανακριβής, μπορεί να τεθεί ζήτημα εγκυρότητας της μεταβίβασης και χρειάζεται άμεσα νομική συμβουλή. Για παλαιό ή επεκτεταμένο κτίριο αξίζει να εξετάσει την άδεια και τα σχέδια και δικός σας μηχανικός.

Πρέπει να έρθω στην Ελλάδα για να υπογράψω;

Όχι. Με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο, υπογεγραμμένο σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου με apostille (ή προξενική επικύρωση), ο πληρεξούσιός σας μπορεί να υπογράψει για εσάς το προσύμφωνο και το συμβόλαιο.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφά της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό, από τον πρώτο έλεγχο των εγγράφων έως το δικαστήριο.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.