Πώληση ακινήτου στην Ελλάδα από το εξωτερικό

Σύντομη απάντηση

Μπορείτε να πουλήσετε χωρίς να ταξιδέψετε, δίνοντας ειδικό πληρεξούσιο, σε ελληνική προξενική αρχή ή σε συμβολαιογράφο της χώρας σας με apostille (ή προξενική επικύρωση), σε πρόσωπο που υπογράφει για εσάς το συμβόλαιο στην Ελλάδα. Πριν από το συμβόλαιο ο συμβολαιογράφος χρειάζεται πιστοποιητικά για το ακίνητο, μεταξύ άλλων το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, τη βεβαίωση μηχανικού για αυθαίρετα και, για κτίρια, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Το τίμημα καταβάλλεται με τραπεζικά μέσα και αυτό αναγράφεται στο συμβόλαιο, και η κυριότητα περνά στον αγοραστή μόνο με την καταχώριση του συμβολαίου. Κατά τον έλεγχο της 2ας Νοεμβρίου 2026, ο φόρος υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων από φυσικά πρόσωπα είναι σε αναστολή μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026· για υπογραφή αργότερα, ελέγξτε αν η αναστολή παρατάθηκε.

Υπογραφή με πληρεξούσιο

Κατά τον Αστικό Κώδικα, η πληρεξουσιότητα δίνεται στον τύπο που απαιτείται για την πράξη που αφορά. Η πώληση ακινήτου γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο, άρα και το πληρεξούσιο πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό: σε ελληνική προξενική αρχή, ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας με apostille, ή με προξενική επικύρωση αν η χώρα σας δεν μετέχει στη Σύμβαση της Χάγης.

Οι ελληνικές προξενικές αρχές συντάσσουν πληρεξούσια για συγκεκριμένη πράξη, όπως η πώληση. Εμφανίζεστε αυτοπροσώπως με διαβατήριο ή ταυτότητα, και στο κείμενο αναγράφονται τα πλήρη στοιχεία του πληρεξουσίου σας. Ορισμένες προξενικές αρχές ζητούν η ακριβής περιγραφή των εντολών να τους αποσταλεί ηλεκτρονικά από Έλληνα δικηγόρο ή συμβολαιογράφο, ώστε το κείμενο να είναι έτοιμο πριν από το ραντεβού σας. Για την πώληση, το πληρεξούσιο πρέπει:

να περιγράφει το ακίνητο με ακρίβεια, όπως στον τίτλο σας και στο Κτηματολόγιο·
να επιτρέπει στον πληρεξούσιο να συμφωνήσει τίμημα και όρους, να υπογράψει τυχόν προσύμφωνο και το οριστικό συμβόλαιο, και να ενεργεί ενώπιον συμβολαιογράφου, Φορολογικής Διοίκησης και Κτηματολογίου·
να του επιτρέπει να εκδίδει τα πιστοποιητικά και έγγραφα που χρειάζεται η πώληση και να υποβάλλει τις σχετικές φορολογικές δηλώσεις·
να ορίζει πώς εισπράττεται το τίμημα, για παράδειγμα σε συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό στο όνομά σας.

Έγγραφα και πιστοποιητικά πριν από το συμβόλαιο

Ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο αν ο φάκελος δεν είναι πλήρης. Καλό είναι να τα συγκεντρώσετε νωρίς, γιατί ορισμένα αργούν και ορισμένα ισχύουν για λίγο:

Ο τίτλος σας: το συμβόλαιο ή άλλο έγγραφο με το οποίο αποκτήσατε το ακίνητο, μεταγεγραμμένο στο υποθηκοφυλακείο ή καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο. Αν το ακίνητο είναι κληρονομιαίο, πρέπει πρώτα να έχει καταχωριστεί η αποδοχή κληρονομίας.
Στοιχεία Κτηματολογίου: σε περιοχές όπου λειτουργεί το Κτηματολόγιο, ένα πρόσφατο απόσπασμα της κτηματολογικής εγγραφής δείχνει ότι το ακίνητο είναι καταχωρισμένο στο όνομά σας και τυχόν υποθήκες ή άλλα βάρη. Αποκλίσεις καλό είναι να διορθώνονται πριν βρεθεί αγοραστής.
Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: ο συμβολαιογράφος πρέπει να το μνημονεύσει και να το επισυνάψει. Στην πώληση βεβαιώνει ότι το ακίνητο περιλαμβανόταν στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ σας τα πέντε έτη πριν από τη μεταβίβαση.
Βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη: σε κάθε μεταβίβαση επισυνάπτονται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχει κτίσμα, ή δεν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, ή ότι όσες υπάρχουν εμπίπτουν στις εξαιρέσεις του νόμου ή έχουν τακτοποιηθεί. Η βεβαίωση ισχύει δύο μήνες και υποβάλλεται ηλεκτρονικά πριν από το συμβόλαιο.
Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ): απαιτείται στην πώληση κτιρίου ή κτιριακής μονάδας και παραδίδεται στον αγοραστή· ο νόμος προβλέπει ότι θα ενταχθεί στην ηλεκτρονική ταυτότητα του κτιρίου, όταν αυτή ενεργοποιηθεί.
Δήλωση φόρου μεταβίβασης: ο συμβολαιογράφος δεν επιτρέπεται να συντάξει το συμβόλαιο πώλησης χωρίς αυτήν, και τα στοιχεία του ακινήτου πρέπει να συμφωνούν πλήρως με το συμβόλαιο.

Το συμβόλαιο και η καταχώριση

Η κυριότητα ακινήτου μεταβιβάζεται με συμφωνία σε συμβολαιογραφικό έγγραφο, που στη συνέχεια μεταγράφεται ή καταχωρίζεται. Σε περιοχές Κτηματολογίου, χωρίς την καταχώριση στο κτηματολογικό φύλλο η μεταβίβαση δεν επέρχεται. Την αίτηση καταχώρισης μπορεί να υποβάλει ο συμβολαιογράφος που συνέταξε το συμβόλαιο ή δικηγόρος.

Το τίμημα καταβάλλεται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα πληρωμής, και ο τρόπος εξόφλησης αναγράφεται στο συμβόλαιο. Συμβόλαιο που καταγράφει καταβολή με μετρητά ή δεν καταγράφει εξόφληση με τραπεζικό μέσο είναι αυτοδικαίως άκυρο και δεν μεταγράφεται. Στην πράξη αυτό σημαίνει τραπεζικό έμβασμα ή άλλο τραπεζικό μέσο που προσδιορίζεται στο συμβόλαιο.

Φόρος υπεραξίας και μεταφορά του τιμήματος

Ο Κώδικας Φορολογίας Εισοδήματος φορολογεί την υπεραξία από μεταβίβαση ακινήτων από φυσικά πρόσωπα, αλλά, κατά τον έλεγχο της 2ας Νοεμβρίου 2026, η ισχύς της διάταξης έχει ανασταλεί μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026. Για πώληση που θα υπογραφεί μετά, ελέγξτε αν η αναστολή παρατάθηκε πριν κλείσετε τον χρόνο του συμβολαίου.

Επειδή το τίμημα καταβάλλεται μέσω τραπεζών, κατατίθεται σε λογαριασμό που ορίζεται στο συμβόλαιο ή στο πληρεξούσιο. Η μεταφορά του σε λογαριασμό στο εξωτερικό γίνεται στη συνέχεια μέσω της τράπεζάς σας· κρατήστε επικυρωμένο αντίγραφο του συμβολαίου, σε περίπτωση που σας ζητηθεί. Αν το ακίνητο είναι κληρονομιαίο, δείτε τη σελίδα μας για την πώληση κληρονομιαίου ακινήτου, που εξηγεί τα επιπλέον βήματα.

Τι χρειαζόμαστε από εσάς

Για να ελέγξουμε αν το ακίνητο είναι έτοιμο για πώληση και να συντάξουμε το πληρεξούσιο, συνήθως ζητάμε:

το διαβατήριο και τον ΑΦΜ σας, και των τυχόν συνιδιοκτητών·
τον τίτλο κτήσης και τυχόν μεταγενέστερα συμβόλαια, ή την αποδοχή κληρονομίας·
τον ΚΑΕΚ ή όποια έγγραφα του Κτηματολογίου έχετε·
οικοδομικές άδειες, παλαιότερες βεβαιώσεις μηχανικού και τυχόν φάκελο τακτοποίησης, αν υπάρχουν·
στοιχεία για τυχόν υποθήκη, μίσθωση ή χρήστη του ακινήτου·
το όνομα του προσώπου που θα σας εκπροσωπήσει και τον τραπεζικό λογαριασμό για το τίμημα.

Πώς συνεργαζόμαστε με ιδιοκτήτες που ζουν στο εξωτερικό

Τα περισσότερα βήματα γίνονται χωρίς να ταξιδέψετε στην Ελλάδα. Υπογράφετε πληρεξούσιο σε ελληνική προξενική αρχή ή ενώπιον συμβολαιογράφου της χώρας σας, με επισημείωση (apostille) κατά τη Σύμβαση της Χάγης του 1961 (ή με προξενική επικύρωση, αν η χώρα σας δεν μετέχει σε αυτήν), και δικηγόρος σας εκπροσωπεί στην Ελλάδα. Πριν υπογράψετε, σας λέμε ακριβώς τι πρέπει να αναφέρει το πληρεξούσιο για τη δική σας υπόθεση. Για μια πώληση, αυτό σημαίνει συνήθως ειδικό πληρεξούσιο που επιτρέπει στον πληρεξούσιο και την είσπραξη του τιμήματος σε συγκεκριμένο τραπεζικό λογαριασμό.

Συναντιόμαστε με βιντεοκλήση, εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email. Ο ιστότοπος έχει επίσης σελίδες στα τουρκικά (latsoudislaw.com/tr/) και στα αραβικά (latsoudislaw.com/ar/).

Συχνές ερωτήσεις

Πρέπει να έρθω στην Ελλάδα για να υπογράψω την πώληση;

Όχι. Το συμβόλαιο μπορεί να το υπογράψει ο πληρεξούσιός σας με συμβολαιογραφικό πληρεξούσιο. Εσείς εμφανίζεστε μία φορά, σε ελληνική προξενική αρχή ή σε τοπικό συμβολαιογράφο, για να υπογράψετε το πληρεξούσιο.

Μπορεί ο αγοραστής να πληρώσει μέρος του τιμήματος σε μετρητά;

Όχι. Το τίμημα καταβάλλεται με τραπεζικά μέσα. Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο που καταγράφει προκαταβολή ή μέρος του τιμήματος σε μετρητά είναι αυτοδικαίως άκυρο, και τέτοιο συμβόλαιο δεν μεταγράφεται.

Θα πληρώσω φόρο υπεραξίας;

Κατά τον έλεγχο της 2ας Νοεμβρίου 2026, η διάταξη για τον φόρο υπεραξίας των φυσικών προσώπων είναι σε αναστολή μέχρι και την 31η Δεκεμβρίου 2026. Αν υπογράψετε αργότερα, ελέγξτε αν η αναστολή παρατάθηκε.

Το ακίνητο έχει παλιά προσθήκη χωρίς άδεια. Μπορώ να το πουλήσω;

Η βεβαίωση μηχανικού πρέπει να την αναφέρει. Ορισμένες κατασκευές εμπίπτουν σε εξαιρέσεις του νόμου· άλλες πρέπει πρώτα να τακτοποιηθούν. Καλό είναι να γίνει αυτοψία από μηχανικό πριν συμφωνήσετε τίμημα.

Πηγές

Το κείμενο αυτό παρέχει γενική πληροφόρηση και δεν αποτελεί νομική συμβουλή· η απάντηση σε κάθε συγκεκριμένη περίπτωση εξαρτάται από τα πραγματικά περιστατικά και τα έγγραφά της.

Η L+A συμβουλεύει ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα που ζουν στο εξωτερικό, από τον πρώτο έλεγχο των εγγράφων έως το δικαστήριο.

Στείλτε μας την ερώτησή σας

Περιγράψτε μας την περίπτωσή σας. Δικηγόρος της Εταιρείας θα σας απαντήσει με email.

Το μήνυμά σας φτάνει μόνο στους δικηγόρους της Εταιρείας και χρησιμοποιείται μόνο για να σας απαντήσουμε. Μπορείτε να γράψετε στα ελληνικά ή στα αγγλικά.