Το Κτηματολόγιο δείχνει το ακίνητο που κληρονομήσαμε στο όνομα άλλου. Πρέπει να πάμε σε διαμεσολάβηση πριν από το δικαστήριο;

Πότε το συναντούν οι κληρονόμοι

Συχνά οι κληρονόμοι ανακαλύπτουν το πρόβλημα όταν πάνε να καταχωρίσουν την αποδοχή της κληρονομίας ή να πωλήσουν: η πρώτη εγγραφή της κτηματογράφησης δείχνει το ακίνητο σε άλλο πρόσωπο, το όμορο ακίνητο επικαλύπτει μέρος του, ή εμφανίζεται ως «αγνώστου ιδιοκτήτη». Στην πράξη οι κληρονόμοι χρειάζεται συνήθως να διορθωθεί η εγγραφή πριν καταχωρίσουν την αποδοχή ή πωλήσουν.

Η αγωγή και η προθεσμία της

Σε περίπτωση ανακριβούς πρώτης εγγραφής, όποιος έχει έννομο συμφέρον μπορεί να ζητήσει με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου Πρωτοδικείου την αναγνώριση του δικαιώματος που προσβάλλεται και τη διόρθωση, ολική ή μερική, της πρώτης εγγραφής. Ο νόμος ορίζει αποκλειστική προθεσμία, που λήγει την 31η Δεκεμβρίου του έτους μέσα στο οποίο συμπληρώνονται οκτώ έτη από τη δημοσίευση στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως της απόφασης έναρξης λειτουργίας του Κτηματολογίου στην περιοχή. Ελέγξτε πρώτα την ημερομηνία αυτή για τη συγκεκριμένη περιοχή, καθώς και αν ισχύει γι' αυτήν διαφορετική ρύθμιση. Αν η προθεσμία παρέλθει χωρίς αγωγή, η πρώτη εγγραφή καθίσταται οριστική και παράγει αμάχητο τεκμήριο υπέρ του εγγεγραμμένου· ο πραγματικός δικαιούχος έχει τότε μόνο ενοχική αξίωση για την απόδοση του πλουτισμού.

Διαμεσολάβηση πριν από τη συζήτηση

• Ποιοι καλούνται: πριν από τη συζήτηση ο ενάγων προσκαλεί όλους τους εναγόμενους, εκτός από τα πρόσωπα αγνώστου διαμονής, σε εισαγωγική συνεδρία διαμεσολάβησης, με την αγωγή ή με ιδιαίτερο δικόγραφο. Χωρίς αυτήν η συζήτηση της αγωγής είναι απαράδεκτη.
• Ποιος διαμεσολαβεί: η κτηματολογική διαμεσολάβηση διεξάγεται αποκλειστικά από διαμεσολαβητή με ειδική σήμανση κτηματολογικής διαμεσολάβησης στο μητρώο διαμεσολαβητών.
• Έγγραφα: το κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, η αγωγή και οι τίτλοι κτήσης που επικαλούνται τα μέρη, τυχόν τοπογραφικά διαγράμματα γεωμετρικών μεταβολών και κάθε άλλο αναγκαίο έγγραφο.
• Δημόσιοι φορείς: αν εναγόμενος είναι το Ελληνικό Δημόσιο, ΟΤΑ ή ΝΠΔΔ, συμμετέχει στη συνεδρία μέσω των εκπροσώπων του, και ο διαμεσολαβητής ενημερώνει εγγράφως τους διαδίκους τουλάχιστον 30 ημέρες πριν από τη συνεδρία.
• Μη προσέλευση: από 1η Μαρτίου 2027, όποιος αρνείται ή απέχει αδικαιολόγητα από συνεδρία κτηματολογικής διαμεσολάβησης μπορεί να υποστεί από το δικαστήριο χρηματική κύρωση από €500 έως €1.000.

Αν τα μέρη συμφωνήσουν

Το πρακτικό διαμεσολάβησης καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο και η ανακριβής πρώτη εγγραφή διορθώνεται σύμφωνα με το περιεχόμενό του. Αν με την αγωγή ζητούνται και γεωμετρικές μεταβολές στα κτηματολογικά διαγράμματα, στο πρακτικό επισυνάπτονται, επί ποινή ακυρότητας, το τοπογραφικό διάγραμμα γεωμετρικών μεταβολών με Κωδικό Ηλεκτρονικού Διαγράμματος και το αποδεικτικό της ηλεκτρονικής υποβολής του στο «Ελληνικό Κτηματολόγιο». Η εμπιστευτικότητα της διαμεσολάβησης δεν καλύπτει τα γεωμετρικά και τοπογραφικά στοιχεία που χρειάζονται για την καταχώριση.

Ακίνητα «αγνώστου ιδιοκτήτη»

Για την αγωγή αναγνώρισης κυριότητας λόγω έκτακτης χρησικτησίας (εικοσαετής νομή) σε ακίνητο με την ένδειξη «αγνώστου ιδιοκτήτη», ο ενάγων πρέπει πρώτα να προσφύγει σε εισαγωγική συνεδρία διαμεσολάβησης ενώπιον διαμεσολαβητή κατόχου πτυχίου νομικής με την κτηματολογική σήμανση. Καταχωρίζει στο Κτηματολόγιο το φύλλο βασικών στοιχείων, υπογεγραμμένο από τον διαμεσολαβητή, καταβάλλοντας πάγιο τέλος· η πρόσκληση στη συνεδρία γίνεται τουλάχιστον 30 ημέρες μετά την καταχώριση, αλλιώς το πρακτικό είναι άκυρο.

Αν συμμετέχει το Δημόσιο και δεν προβάλλει δικαιώματα στο ακίνητο, τα μέρη μπορούν να υπογράψουν πρακτικό με το οποίο το Δημόσιο δηλώνει ότι δεν αντιλέγει στη διόρθωση. Ο διαμεσολαβητής πρέπει να διαπιστώσει την προσκόμιση τουλάχιστον ενός αποδεικτικού, όπως λογαριασμοί ρεύματος, τηλεφωνίας και ύδρευσης, μισθωτήρια ή αποδείξεις είσπραξης μισθωμάτων, δηλώσεις ενώπιον δημόσιων αρχών, οικοδομική άδεια, τοπογραφικά βέβαιης χρονολογίας ή ιδιωτικό συμφωνητικό πώλησης ή διανομής βέβαιης χρονολογίας τουλάχιστον είκοσι ετών· τουλάχιστον δύο ένορκων βεβαιώσεων για εικοσαετή νομή, με εμβαδόν, θέση και όρια του ακινήτου· και Εντύπου Ε9 για το ακίνητο τουλάχιστον δέκα ετών. Πριν από την καταχώριση του πρακτικού πρέπει να έχει υποβληθεί η δήλωση φόρου χρησικτησίας.

Τι άλλαξε με τον ν. 5344/2026

Το άρθρο 186 του ν. 5344/2026 (ΦΕΚ Α' 168/16.10.2026) αντικατέστησε τις περιπτώσεις δ) και δα) της παρ. 2 του άρθρου 6 του ν. 2664/1998. Η υποχρέωση συνεδρίας διαμεσολάβησης πριν από τη συζήτηση υπήρχε ήδη· το νέο κείμενο παραπέμπει στην «εισαγωγική συνεδρία διαμεσολάβησης» του νέου Κώδικα Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών και μεταφέρει τις λεπτομέρειες της διαδικασίας στα άρθρα 97 έως 101 του Κώδικα, μαζί με την ειδική κτηματολογική σήμανση των διαμεσολαβητών και την ελάχιστη κύρωση €500 για τη μη προσέλευση. Κατά το άρθρο 217 του νόμου, το άρθρο 186 ισχύει από την 1η Μαρτίου 2027. Από την ίδια ημερομηνία, ορισμένες κληρονομικές διαφορές περιλαμβάνονται σε εκείνες για τις οποίες ο Κώδικας θέτει την εισαγωγική συνεδρία διαμεσολάβησης ως προϋπόθεση της συζήτησης της αγωγής.

Συχνές ερωτήσεις

Πηγές

• ν. 5344/2026, Κώδικας Εναλλακτικής Επίλυσης Διαφορών (ΦΕΚ Α' 168/16.10.2026), άρθρα 15, 18, 96 έως 101, 186, 217
• ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 6
• ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 7
• ν. 2664/1998 (Εθνικό Κτηματολόγιο), άρθρο 1