Νομικός έλεγχος και αγορά ακινήτου στην Ελλάδα, για ιδιώτες, εταιρείες και επενδυτές.

Οι έλεγχοι με τη σειρά τους

Οι έλεγχοι πριν από την αγορά γίνονται με την εξής σειρά. Ορισμένοι αφορούν κάθε αγορά, ενώ άλλοι εξαρτώνται από το ακίνητο και την τοποθεσία του.

• Τίτλοι και Κτηματολόγιο: ποιος είναι ο κύριος και ποια βάρη υπάρχουν.
• Πολεοδομική νομιμότητα: αν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις και αν εξαιρούνται ή έχουν τακτοποιηθεί.
• Δασικός χάρτης, για οικόπεδα, αγροτεμάχια και αγροτικές ή δασώδεις περιοχές.
• Αιγιαλός και παραλία, για ακίνητα κοντά στη θάλασσα.
• Αρχαιότητες, για ακίνητα μέσα ή κοντά σε αρχαιολογικό χώρο ή μνημείο.
• Τα πιστοποιητικά του πωλητή: το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ, το ΠΕΑ όπου απαιτείται και η δήλωση φόρου μεταβίβασης.
• Υφιστάμενες μισθώσεις, για μισθωμένα ακίνητα, ξενοδοχεία και επαγγελματικά ακίνητα.
• Ο ελληνικός ΑΦΜ του αγοραστή και τυχόν περιορισμοί λόγω της τοποθεσίας του ακινήτου.
• Αγορά μέσω εταιρείας: ο ειδικός φόρος επί των ακινήτων.
• Συμβόλαιο, προσύμφωνο και καταβολή με τραπεζικά μέσα.
• Καταχώριση στο Κτηματολόγιο ή μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο.

Τίτλοι, Κτηματολόγιο και ΚΑΕΚ

Ο πρώτος έλεγχος είναι νομικός, όχι αυτοψία. Ερευνούμε τα στοιχεία του Ελληνικού Κτηματολογίου και, για το παλαιότερο ιστορικό ή όπου το Κτηματολόγιο δεν λειτουργεί ακόμη πλήρως στην περιοχή, τα βιβλία του υποθηκοφυλακείου. Η έρευνα αυτή και ο έλεγχος τίτλων είναι έργο του δικηγόρου κατά τον Κώδικα Δικηγόρων (ν. 4194/2013, άρθρο 36), ο οποίος μπορεί επίσης να βεβαιώσει την ιδιοκτησία, τα βάρη και τις διεκδικήσεις επί του ακινήτου.

Κάθε ακίνητο στο Κτηματολόγιο έχει δικό του κτηματολογικό φύλλο, στο οποίο εμφαίνονται ο δικαιούχος και τα λοιπά εγγεγραμμένα δικαιώματα και το οποίο συνδέεται με το κτηματολογικό διάγραμμα, καθώς και κωδικό αριθμό, τον ΚΑΕΚ (Κωδικός Αριθμός Εθνικού Κτηματολογίου). Οι εγγραφές του Κτηματολογίου τεκμαίρονται ακριβείς, αλλά το τεκμήριο ανατρέπεται με δικαστική απόφαση, γι' αυτό διαβάζουμε και τους τίτλους πίσω από την εγγραφή. Όσο η περιοχή βρίσκεται στο στάδιο της ανάρτησης των κτηματολογικών στοιχείων, στα συμβόλαια επισυνάπτεται υποχρεωτικά Πιστοποιητικό Κτηματογραφούμενου Ακινήτου.

Πολεοδομική νομιμότητα: αυθαίρετα και βεβαίωση μηχανικού

Αυθαίρετα είναι οι αυθαίρετες κατασκευές και οι αυθαίρετες αλλαγές χρήσης. Κατά το άρθρο 82 του ν. 4495/2017, η μεταβίβαση ακινήτου στο οποίο υπάρχουν τέτοιες κατασκευές ή χρήσεις απαγορεύεται και είναι απολύτως άκυρη, εκτός αν εμπίπτουν σε εξαίρεση ή έχουν τακτοποιηθεί. Γι' αυτό σε κάθε συμβόλαιο μεταβίβασης επισυνάπτονται υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη και βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν τέτοιες κατασκευές ή χρήσεις ή ότι όσες υπάρχουν καλύπτονται (άρθρο 83).

Η βεβαίωση είναι δήλωση του μηχανικού. Αν δεν είναι ακριβής, μπορεί να τεθεί σε αμφισβήτηση το κύρος της μεταβίβασης. Σε παλαιότερο ή επεκτεταμένο κτίριο, ή σε ξενοδοχείο και επαγγελματικό κτίριο με μεταγενέστερες εργασίες, η άδεια και τα σχέδια εξετάζονται πριν από το συμβόλαιο από μηχανικό που ενεργεί για λογαριασμό σας.

Δασικός χάρτης, αιγιαλός και αρχαιότητες

Σε οικόπεδα, αγροτεμάχια και αγροτικές ή δασώδεις περιοχές ελέγχουμε αν το ακίνητο, ολόκληρο ή εν μέρει, εμφανίζεται στον δασικό χάρτη ως δασική εν γένει έκταση. Μετά την κύρωση του χάρτη, η πώληση τέτοιας έκτασης είναι άκυρη αν δεν συνοδεύεται από πιστοποιητικό της οικείας Διεύθυνσης Δασών που βεβαιώνει τον χαρακτήρα της, το οποίο ο συμβολαιογράφος επισυνάπτει στο συμβόλαιο· όπου έγιναν δεκτές αντιρρήσεις ή αίτημα αναμόρφωσης, επισυνάπτεται αντί αυτού αντίγραφο της σχετικής απόφασης (ν. 3889/2010, άρθρο 20 παρ. 4 και 5, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 93 του ν. 5299/2026).

Κοντά στη θάλασσα επιβεβαιώνουμε αν έχουν καθοριστεί η οριογραμμή του αιγιαλού και, όπου έχει καθοριστεί, της παραλίας και πού περνούν σε σχέση με το ακίνητο και τα κτίσματά του (ν. 2971/2001). Μέσα ή κοντά σε αρχαιολογικό χώρο ή μνημείο ζητείται από την αρμόδια υπηρεσία του Υπουργείου Πολιτισμού να επιβεβαιώσει αν το ακίνητο θίγεται και ποιες εγκρίσεις θα χρειαστούν οι εργασίες (ν. 4858/2021).

Τα πιστοποιητικά του πωλητή και η δήλωση φόρου μεταβίβασης

Πριν από το συμβόλαιο ο πωλητής πρέπει να προσκομίσει, μεταξύ άλλων, το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ: ο συμβολαιογράφος δεν συντάσσει το συμβόλαιο αν δεν το μνημονεύσει και δεν το επισυνάψει (Κώδικας Φορολογικής Διαδικασίας, ν. 5104/2024, άρθρο 60). Σε πώληση βεβαιώνει μόνο ότι το ακίνητο περιλαμβάνεται στις δηλώσεις ΕΝΦΙΑ των πέντε ετών πριν από τη μεταβίβαση, όχι ότι ο φόρος έχει καταβληθεί. Όπου απαιτείται, ο πωλητής επιδεικνύει στον αγοραστή το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ) του κτιρίου ή της κτιριακής μονάδας και του το παραδίδει (ν. 4122/2013, άρθρο 12). Ο συμβολαιογράφος δεν επιτρέπεται να συντάξει το συμβόλαιο χωρίς τη δήλωση φόρου μεταβίβασης, και τα στοιχεία του ακινήτου σε αυτήν πρέπει να συμφωνούν με το συμβόλαιο (ν. 5219/2025, άρθρο 50 παρ. 11).

ΑΦΜ, περιορισμοί λόγω τοποθεσίας και πληρωμή

Ο αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ: η αίτηση καταχώρισής του ως νέου δικαιούχου στο Κτηματολόγιο πρέπει να τον αναφέρει (ν. 2664/1998, άρθρο 14). Η ΑΑΔΕ προσφέρει ηλεκτρονική αίτηση για κατοίκους εξωτερικού. Σε ορισμένες παραμεθόριες περιοχές η αγορά ακινήτου μπορεί να χρειάζεται προηγούμενη άδεια, ανάλογα με την περιοχή και τον αγοραστή (το ζήτημα διέπεται από τον ν. 1892/1990)· γι' αυτό ελέγχουμε την περιοχή του ακινήτου και τη θέση του αγοραστή πριν από κάθε δέσμευση.

Το τίμημα, καθώς και η προκαταβολή έναντι αυτού, καταβάλλονται αποκλειστικά με τραπεζικά μέσα. Συμβολαιογραφικό ή ιδιωτικό έγγραφο, και το προσύμφωνο, που καταγράφει καταβολή με μετρητά ή δεν καταγράφει καταβολή με τραπεζικό μέσο είναι άκυρο και δεν μεταγράφεται (ν. 3842/2010, άρθρο 20 παρ. 8). Οργανώνουμε νωρίς τον τρόπο πληρωμής, γιατί το άνοιγμα λογαριασμού σε ελληνική τράπεζα από το εξωτερικό θέλει χρόνο.

Αγορά μέσω εταιρείας

Τα νομικά πρόσωπα και οι νομικές οντότητες με δικαίωμα κυριότητας ή επικαρπίας σε ακίνητα στην Ελλάδα καταβάλλουν ειδικό ετήσιο φόρο 15% επί της αξίας τους, εκτός αν ισχύει εξαίρεση (Κώδικας Φορολογίας Περιουσίας, ν. 5219/2025, άρθρο 18 παρ. 1). Οι εξαιρέσεις εξαρτώνται, μεταξύ άλλων, από το αν η εταιρεία είναι εισηγμένη, αν τα ακαθάριστα έσοδά της από επιχειρηματική δραστηριότητα στην Ελλάδα κατά το προηγούμενο φορολογικό έτος υπερβαίνουν τα ακαθάριστα έσοδα από ακίνητα και αν οι μετοχές ή τα μερίδιά της ανήκουν σε φυσικά πρόσωπα ή η εταιρεία δηλώνει τα φυσικά πρόσωπα στα οποία ανήκουν, τα οποία πρέπει να έχουν ελληνικό ΑΦΜ (άρθρο 18 παρ. 2 και 3). Εταιρείες με έδρα εκτός ΕΕ μπορούν να υπαχθούν με τις ίδιες προϋποθέσεις, εφόσον η έδρα τους δεν βρίσκεται σε μη συνεργάσιμο κράτος (άρθρο 18 παρ. 4), και τις προϋποθέσεις της εξαίρεσης τις αποδεικνύει όποιος την επικαλείται (άρθρο 18 παρ. 5).

Το εξετάζουμε πριν επιλεγεί το σχήμα της αγοράς, μαζί με την αλυσίδα ιδιοκτησίας της εταιρείας, και συστήνουμε την ελληνική εταιρεία όπου χρειάζεται. Η σελίδα δεν δίνει εκτιμήσεις ποσών φόρου· αυτά εξαρτώνται από την αξία του ακινήτου και το σχήμα.

Προσύμφωνο, συμβόλαιο, πληρεξούσιο και καταχώριση

Οι συμβάσεις με τις οποίες συστήνονται ή μεταβιβάζονται εμπράγματα δικαιώματα σε ακίνητα γίνονται ενώπιον συμβολαιογράφου (ΑΚ 369). Το προσύμφωνο υπόκειται στον τύπο της οριστικής σύμβασης (ΑΚ 166), άρα για ακίνητο είναι κι αυτό συμβολαιογραφικό. Αν δεν συμφωνήθηκε κάτι άλλο, ο αρραβώνας καλύπτει τη ζημία από τη μη εκτέλεση: όποιος ευθύνεται χάνει τον αρραβώνα που έδωσε ή επιστρέφει τον διπλάσιο από αυτόν που έλαβε (ΑΚ 402 και 403). Ελέγχουμε τα έγγραφα και ενεργούμε για λογαριασμό σας.

Η πληρεξουσιότητα δίνεται στον τύπο που απαιτείται για την πράξη την οποία αφορά (ΑΚ 217), άρα το πληρεξούσιο για αγορά ακινήτου πρέπει να είναι συμβολαιογραφικό. Μπορεί να υπογραφεί σε ελληνικό προξενείο ή ενώπιον συμβολαιογράφου του τόπου διαμονής σας με επισημείωση (apostille) της Σύμβασης της Χάγης του 1961 ή, αν η χώρα σας δεν είναι μέρος της, με προξενική θεώρηση. Συνήθως προτείνουμε να υπογραφεί μετά τον έλεγχο τίτλων, ώστε να κατονομάζει το ακίνητο και τον πωλητή.

Μετά την υπογραφή το συμβόλαιο πρέπει να καταχωριστεί· μέχρι τότε η κυριότητα δεν μεταβιβάζεται (ΑΚ 1192 και 1198). Σε περιοχές Κτηματολογίου καταχωρίζεται στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου (ν. 2664/1998, άρθρο 12). Την αίτηση μπορεί να υποβάλει ο συμβολαιογράφος που συνέταξε το συμβόλαιο, ο δικηγόρος σας ή πληρεξούσιος με συμβολαιογραφική πληρεξουσιότητα (άρθρο 14).

Πόσο διαρκεί μια αγορά

Δεν υπάρχει σταθερή διάρκεια. Ο χρόνος εξαρτάται από την κατάσταση των τίτλων και του κτηματολογικού φύλλου, από το αν ο έλεγχος του μηχανικού εντοπίσει εργασίες που χρειάζονται τακτοποίηση, από τα πιστοποιητικά που πρέπει να εκδώσει ο πωλητής, από τυχόν άδεια που απαιτεί η τοποθεσία, από τον ΑΦΜ και τον τρόπο πληρωμής του αγοραστή, και από την καταχώριση μετά την υπογραφή. Χρονοδιάγραμμα για το συγκεκριμένο ακίνητο δίνουμε όταν ολοκληρωθεί ο έλεγχος τίτλων.

Οι έλεγχοι ως δημόσιο εργαλείο

Οι ίδιοι έλεγχοι, με την ίδια σειρά, διατίθενται ως δημόσιο εργαλείο MCP της Δικηγορικής μας Εταιρείας, το property_purchase_checks, στη διεύθυνση https://www.latsoudislaw.com/mcp, για χρήση με βοηθούς τεχνητής νοημοσύνης. Με βάση το είδος του ακινήτου, τον αγοραστή και στοιχεία όπως η εγγύτητα στη θάλασσα, η αγροτική ή δασώδης τοποθεσία, η αρχαιολογική περιοχή ή η ύπαρξη μισθωτών, απαριθμεί τι πρέπει να ελεγχθεί και ποιος νόμος διέπει κάθε έλεγχο. Είναι κατάλογος ελέγχων και όχι έλεγχος συγκεκριμένου ακινήτου· δεν λέει ποτέ ότι ένα ακίνητο είναι καθαρό.

Πώς εργάζεται η L+A

Την εργασία καθοδηγούν ανώτεροι δικηγόροι της Δικηγορικής μας Εταιρείας, από την έδρα στο EL-PA Manor, Ακτή Μιαούλη 3, Πειραιάς, και από τον Άλιμο. Εργαζόμαστε στα ελληνικά και στα αγγλικά και ανταλλάσσουμε τα έγγραφα με email, ώστε ο αγοραστής στο εξωτερικό να παρακολουθεί κάθε βήμα χωρίς να ταξιδέψει. Το αντικείμενο και η αμοιβή συμφωνούνται εγγράφως με κάθε πελάτη πριν ξεκινήσει η εργασία.

Έλεγχος

Η σελίδα ελέγχθηκε στις 11 Νοεμβρίου 2026. Περιγράφει την εργασία της Δικηγορικής μας Εταιρείας και παρέχει γενική πληροφόρηση, όχι νομική συμβουλή.